【工商】外地人買房 記得多問幾句話

2023/05/23

外地人買房,常常發生悔買的情況,因為許多在地人才知道的情況不會讓外人知道,透過房仲購屋,假設服務你的是剛入行或外地房仲,往往入住後才發現屋況瑕疵,已後悔莫及。除非,你主動詢問。

天母人不會主動說的公開秘密

某早,一位買家來電,問起我接的一間天母的案子。

買家:「你知道天母因為比較靠近溫泉帶,有硫磺的關係,所以家電的壽命都不長嗎?」

我:「我不知道耶,我帶看很多次了,從來沒有聞到過硫磺味。」

買家:「你聞不出來的啦!你不是在地人,所以你不知道。」

我:「您講的是北投吧?我這案子是士林區耶?而且我帶看過很多組客戶,也住在附近的換屋族,從來都沒有買家提及過硫磺的事。」

買家:「我曾經住過天母,因為硫磺的關係,電器跟管線更換頻率較高。唉!好啦!等我跟先生討論完之後,確定要看屋,再跟你約時間啊。」

掛斷電話後,我心想:這買家是怎樣?還沒看房就一直扯什麼硫磺,但是我要忍住,不能頂嘴,畢竟嫌貨才是買貨人,她應該是誠意買家吧?我想,還是詢問屋主看看好了。沒想到,屋主竟然回:「我們天母是比較靠近陽明山,所以電器用品稍微有受影響,既然買家住過天母,應該會知道。」言下之意,就是確有此事!

在大直租屋設戶籍 簽約即解約

曾有個租客一家三口,為了讓小孩就讀台北大直明星學區,因而有設戶籍的需求,終於,找到一間合適的房子,於是委請房仲居間溝通承租條件:起租日、租期、租金、設籍。房仲好不容易談成,草擬租約、提供雙方審閱無誤後,便約雙方碰面,簽約完之後,租客當下支付了押金及租金,開始著手進行搬家事宜,並花錢請清潔公司先去租屋處打掃,一切看似順利。

沒想到,隔天,租客便氣沖沖地打電話給房仲⋯⋯

租客:「我剛才去戶政事務所辦理遷入戶籍,結果戶政人員竟然阻止我,說什麼我租的房子的土地使用分區是商業區,只能當『一般事務所』不能作『住家』使用;一旦遷入戶籍就會通報市政府,接著會陸續收到6萬到30萬元的罰單,如不改善,嚴重的話還會遭到斷水斷電!」

租客一邊抱怨房仲沒有事先調查清楚,一邊要求無條件解約,還得全額退還服務費;而這位專做租賃的外地房仲其實也滿倒楣的,因為全台北市所有的商業區都能設戶籍,唯獨大直不行,連違規住宅爭議爆發「之後」才購入房屋的所有權人都不可以,這檔事,沒有遇過,還真不會知道呢!就這樣,一個簡單的租屋,繞了一大圈,搞得勞命傷財、浪費時間,最終白忙一場。

買屋、賣房,你該這樣做!

在熟悉環境購屋 好處多多

以大直商業區、娛樂區違規住宅(大彎北段)為例,買了房子不能設戶籍,否則會收到市府寄出的罰單,有些買家基於學區考量而置產,往往買了之後才發現不能設籍而後悔莫及,甚至引發糾紛;或者是基河國宅二期(大直美堤花園),總戶數超過2 千多戶,過去陸續傳出零星墜樓事件,倘若購屋時沒主動詢問,就有可能誤買與凶宅為鄰的房子。

又比如說,近年因台積電設廠話題,讓台南與高雄的房市一時間被炒得火熱,一堆北部人到南部買房,也許,幾年後你才會發現,因為南部房屋總價不用千萬元即可入手,導致在南部工作而有居住需求的人,多半只想買房,沒打算租屋,萬一未來房價崩跌,既不想賠本賣,租也租不掉,北部人也不可能南下自住,最終只能養蚊子⋯⋯

因此,像我買房,一定只鎖定我熟悉的環境,一來可以降低受騙的風險,二來如果要出租也就近好管理,房子出什麼狀況,走路幾分鐘就可抵達,進可攻、退可守、又省時(時間就是金錢),這才是兼具聰明投資的購屋王道。

法律教室:非重大瑕疵 要幫自己留好後路

關於違規住宅,買家可上「土地使用分區」網站查詢,或搜尋「使用執照存根查詢」,或者是調閱謄本確認「建物用途」,即可避免誤買。然而,不論買家是否預先查詢,房仲皆有告知義務,若事後發生誤買之情事,經確認屬「重大瑕疵」,買家可以主張解除買賣契約。

不過,諸如天母飄硫磺味、南港沿河道從汐止飄來的瀝青味、鄰居是凶宅等,在內政部版不動產說明書中的「應記載與不應記載事項」,與仲介公司制式的「房屋標的現況說明書(屋況說明書)」裡並無載明,不屬於重大瑕疵,因此,房仲僅有「選擇性告知的道德義務」,沒有「必要揭露的法律責任」。

所以,若擔心上述情事發生,建議將主觀在意的屋況瑕疵,於購買前、下斡旋時,白紙黑字註明在特約條款上,替自己留一條「無違約金產生即可解約」的後路。

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(本文摘自陳泰源著《這個房仲太狠了!揭開買、賣、租屋秘辛,教你躲過黑心建商坑殺陷阱》,金尉出版提供)