【東森】周董豪宅最高單價破200萬!當年地主因這事 晚了4年才選屋

2023/05/17

藝人周杰倫砸逾6億元買下台北市大安區指標豪宅「和平大苑」頂樓戶,該社區為都更改建案,律師透露,由於都更程序耗時,地主從簽約到正式取得建照隔了5年,房價從每坪50萬元飆漲到150萬元,價值產生落差,因此遲至完工後、晚了5年才達成選屋協議。

 

屋齡8年的「和平大苑」為指標都更改建案,分為前後22門牌,前棟和平東路門牌規劃38樓大坪數豪宅,也是周董買下入住的棟別,歷來交易價格扣除地主分回找補特殊戶,從每坪119~225萬元不等;後棟金山南路門牌規劃14樓約36~60坪住宅,歷來實登每坪109~137萬元不等。

 

地主先簽好合建契約 5年後才取得建照

 

不動產律師暨審約專家蔡志揚 近日分享都更案例時提及,

 

該案走都更程序改建,建商早在2005年間就已和其中一位地主簽好都更合建契約,內容約定地主:A可分配房屋面積「固定」80坪,B「取得建照後」依建商通知辦理選屋,C選屋時如果超選或少選坪數,「一坪以50萬元找補」。

 

隨後2006年該合建案申請核報都更事業計畫,實施方式是「協議合建」,不進行「權利變換」程序。行政流程中,建商曾照主管機關要求調整基地面積,並因環評結論要求縮減樓層,須變更計畫,導致拖到2009年底才完成事業計畫核定,最終在2010年取得建造執照。

 

都更流程曠日廢時 房價漲過契約行情

 

問題在此時浮現了!由於都更程序拖長,房價在短短5年間竟由原本1坪約50萬元的行情,飆漲到當時1150萬元,由於合約中沒約定地主可選房屋面積的上限,從地主角度來看,當然會想要多選房屋,因為多1坪就可現賺100萬元差價;反之從建商觀點來看,當然希望地主不要多選超出原本約定的坪數。

 

蔡志揚表示,由於雙方僵持不下,原本約定拿到建照時地主要選屋,卻因遲遲無法達成協議,直到大樓都已經蓋好了才協商完成選好屋,比其他地主晚了4年左右。

 

契約應定比例內價值 或有調整機制

 

東龍不動產專任委託部經理陳泰源 建議,

 

站在公平立場,合建契約應約明地主可在約定的「分配面積」或「價值」之一定「比例之內」選屋;原則設定正負10%區間,「這樣誰也不佔彼此便宜」。

 

陳泰源舉例,假設簽訂契約時的房價單坪是100萬元,進行選屋時的房價單坪漲到150萬元,就算地主選到滿,另外再加選10%上限,建商屆時也只須針對超選10%的部分進行價差50萬元的找補,不至虧太多;反之,若房價跌至50萬元,地主也得被迫選滿至少約定分回坪數的90%,建商也僅須找補10%坪數換算成現金給地主即可。

 

蔡志揚指出,合約最好約明一定的「效期、調整或退場機制」,以免經過太久的前期準備時間,因時空環境已大幅改變,這時依雙方原約定內容履行可能有失公允。因此依「選屋當時」建商所提供的價格表找補屋價,超過該範圍則以「公開銷售價」或「一定比例的金額」找補,會更加妥當。

 

約定清楚分屋方式 避免事後生糾紛

 

回頭檢視該案例,雖然建商可依據《民法》「情事變更原則」,訴請法院變更合約內容(參照《民法》第227之一條),但實務上法官適用此原則的態度甚為嚴格。蔡志揚提醒,地主與建商簽訂合建契約,如果是以「協議合建」方式實施都更(亦即不走權變程序),合建契約千萬要約定清楚分屋的方式。

 

蔡志揚補充,如果是以「權利變換」方式實施,政府多少還會管到房地分配事宜,但若是單純以「協議合建」方式實施,就只有私約的分配(不會記載在計畫書上),「政府可是完全不會過問分配的」。

 

該契約還有另一條瑕疵,也就是「固定坪數」分回,台北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長王棟隆 指出,

 

大樓蓋好之後,不論建物坪數是100坪還是1000坪,統統都會分配到地主的土地,又因為土地除既有容積率之外,還會有其它可能的容積獎勵,因此應該約定「按比例」分回坪數較公平。

 

當然也有些容積獎勵未必是地主的房子與土地所貢獻的,也可能是建商購買它處地段的建築容積移轉至該案上,但仍舊會稀釋地主的土地,王棟隆建議,可另議「不同的比例」來進行分配。

 

東森地產王→https://house.ebc.net.tw/flash/6362

 

東森財經→https://fnc.ebc.net.tw/fncnews/content/160924

 

民生頭條→https://www.lifetoutiao.news/168597

 

好房網轉載→https://news.housefun.com.tw/news/article/144346376287.html

 

封面圖/EBC地產王 張琬聆攝;民生頭條/吳光中