【雅虎】祖厝危老改建，我爸變受害地主真實歷程...王牌房仲也踩坑：危老10大血淚教訓「沒拿到它千萬別搬家」

2020年，本書作者陳泰源的父母親與黑心建商爆出合建糾紛，想到阿公留下來的祖產被侵吞，家裏至少損失上億，父親因此嚴重憂鬱，暴瘦5公斤。陳泰源原以為有房仲背景的他，照理說比一般人更了解不動產相關法規，沒想到老屋改建學問如此之大，稍有一個環節疏漏，就讓家裡和建商打了好幾年官司。陳泰源因而決定到「跨足建商領域的仲介公司」上班，力求看穿建商暗黑手法，並揭露黑心建商危老改建的操弄手法，避免下一個受害者出現。

【文／ 陳泰源】

2014年某日，#寶吉第建設 派代表前來拜訪我父母，試圖說服他們參與合建，我爸媽認為，位在台北市松山區饒河街的祖厝屋齡已舊，加上年紀漸長不想再爬樓梯，於是同意並與之簽定契約。

陷阱一、沒落日條款 成萬年合約

由於契約裡面沒有訂立「有效期限」，導致寶吉第後來因一屋二賣、宣布倒閉之後，我父母只能接受由本案的共同起造人 #卓家雄 來承接，完全不須再次經過地主簽名同意，無法挑選別家建商。

又因為合約裡沒有載明「違約條款」，才讓建商可以不按照契約來規劃房子，結果車位由平面車位變機械車位，店面的面寬也被縮窄。

陷阱二、未載明違約與罰則 種下禍根

2017年5月10日，政府為了加速全國老屋更新，頒布「危老條例」，以提高容積為誘因，鼓勵擁有老屋的地主們早日加入重建行列。

2018年7月13日，寶吉第建設於基隆推案搞一屋多賣，隨之宣布倒閉以防消費者求償，之後合建案便由卓家雄成立的新建商「#大家地產」接手。然而，寶吉第仍在時，卓家雄本來就是松山饒河合建案的起造人之一。

後來，卓家雄曾拿一份契約要我爸爸「重簽」，內容看來跟原契約有9成相似，但仍有些不同，我爸爸堅持審閱後再說，回家仔細看才發現裡面竟有一條「地主同意建商拿『地主的土地』去融資周轉用」，於是回覆建商：沿用原契約即可。

陷阱三、舊案不適用危老條例 無容積獎勵

萬一我爸爸簽字了，未來若變成爛尾樓，建商宣布倒閉，建商的負債都將由我爸媽扛起，屆時他們倆老可能會覺得愧對祖先，因打擊過大而想不開吧？

這份黑心契約，有建商當時用鉛筆、很輕地寫了一些註解；看來，存心要做壞事的人，做事都格外謹慎，懂得用鉛筆，而且還刻意輕描淡寫以確保日後字跡能夠淡化。如今，我爸爸已經將其裱框起來留念。

危老條例頒布1年後，我父母數次詢問建商：「為什麼不能申請危老容積獎勵？」建商的說法始終是：「本案是2014年的合建案，無法適用」。我爸媽聽來覺得怪，但又好像有點道理（類似新法不朔及既往的概念），他們除了姑且相信，也後悔為何沒有藉故拖到危老條例實施後再簽約。

之後，建商便急著要我父母帶著2014年的合建契約及權狀去信託，我爸媽以為「信託」的意思是，要做出承諾、當個守信用的人，也就答應了。

陷阱四、信託文字藏玄機 一般人難察覺

契約並無明定，我爸媽最終房子可分到幾戶、哪個戶別屬於地主的？當時建案仍在規劃中，到底是幾房產品？總樓高幾層？單層共幾戶？八字都還沒一撇，此時若信託，將來發生爭議，信託銀行也只能保持中立，待雙方互告後，依判決結果來分配。

信託當時，有將一張「代刻印章授權書」放進信託裡，其授權內容寫得琳瑯滿目，並在條放上一切、全部、所有跟本建案相關的申請、印章授權範圍不得限縮權限、地主不得異議等文字，對不是法律專業人士的一般民眾來說，很難察覺會有問題。

陷阱五、條件比別人好 要有保密條款

正因為「代刻印章授權書」裡有一切、全部、所有跟本建案相關的申請、印章授權範圍不得限縮權限、地主不得異議等文字描述，讓黑心建商可以無限上綱、擴大解釋「便章」的使用範圍。

建商還用話術哄騙我父母：「因為你的條件比隔壁地主好，我們建商很難對其他地主交代；加上這份對你比較有利的『補充協議』有『保密條款』，因此『一旦信託銀行知道了就會失效』。」我爸媽不疑有他，便沒將此附約放入信託。

陷阱六、將地主有利附件 排除信託外

房子興建長達數年，若不小心遺失，還是火災將正本燒毀，信託銀行又不知道建商與地主間的私下協議，最後只能按照條件較差、已信託進合約的內容執行分配，超級危險！切記，千萬不要相信「保密條款對象包括信託銀行」這種屁話！

從2018年信託一直到2019年底，建商都在規劃建案、申請建照，包括申請危老容積獎勵，期間，風平浪靜得詭異。

陷阱七、更改資料 收不到進度通知書

建案規劃過程，建商與市政府建管處之間，一定會有數次的公文往返，也就是跟建案有關的進度「通知書」。

我父母與建商鬧翻後，向建管處提出申請才發現，原來過去2年，「收件人屬名給地主」的建案進度通知書，包括通訊地址、電話、聯繫人等資料統統都是建商的聯絡方式！記得，若是案子連續好幾個月都沒消息，務必提高警覺並向市政府相關單位了解。

陷阱八、房子拆除 才能申請建照

信託之後，信託銀行變成了名義上的土地所有權人，於是，建商想拿地主的土地申請額外的容積獎勵，都可以背著地主進行；對於銀行來說，建商申請多出來的建坪，銀行也能多賺，自然也會同意。

2019年，建商通知我們搬家，我爸媽問：「能否選完屋再搬？」建商答：「拆除執照先下來才會核發建築執照，由於建照還沒核發，會跟設計圖的坪數有落差，所以你們先搬家，等我們把房子拆了，那時建照也下來了，再請你們來選屋。」我爸媽聽來覺得有理，於是配合及早搬出去租房並讓其拆屋。

拆除執照與建築執照可以、也應該「併件」申請！所謂「拆照比建照還早下來」的說法可能是真，也可以是黑心話術，唯有將房子拆了，對建商來說才算是吃下了定心丸。

再次強調，記得，程序該是這樣：先選屋➡再信託➡最後才可以搬家。千萬別像我父母：先信託（建案進行，回不了頭）➡搬家房子被拆（搬不回去了）➡最後選屋（再來個「一個條文各自表述」、透過長年訴訟來凌遲地主）。

陷阱九、未先選屋 建好才發現不一樣

「建照執照」跟建築師規劃的「設計圖」在坪數上幾乎沒落差，就算有也僅是些微的，皆能事後用價金來找補，也就是說，「要等建照下來才能選屋」是百分百的黑心話術！實務上，地主應該在信託前就先選好屋，不該等到建照核發下來才選。

2020年1月20日，建商通知建照核發下來，地主可以選屋了！我爸媽開心地到建商辦公室，最後卻氣憤地離開，因為根本是「被選屋」，契約載明的「第一優先選屋、可找補換屋」都不算數，也才知道原本3棟舊透天厝（3間店面）打掉後，改為一棟全新的「松蔦青語」建案，竟然變成了4間小店面，而建商要分走一半共2間店面，明確違反契約寫的「維持原店面寬度」的約定。

此外，連契約寫好原本應該規劃單個價值約300萬元的平面車位，竟然都變成了價值約150萬元的機械車位！

我父親生氣地質問：「為何契約有寫『建築圖面須給地主簽認』，你們都沒有讓我們簽？」建商嗆：「我們是合建，本來就該以『什麼樣的房子比較好賣、賺比較多』的角度來設計。」

陷阱十、危老條例獎勵建商 與地主無關

縱然契約有寫一切有利地主的條件，可就是沒有違約條款，因此根本奈何不了建商，最終我爸媽只能透過民事訴訟來價金賠償。若是建商在判決下來之前進行脫產，官司縱然地主贏了，也沒用。幸好，在我爸媽的案件中，信託銀行有將爭議的房子保留下來，讓建商無法銷售變現，才使建商無法用脫產倒閉這招。

期間，建商隱瞞地主，從代理地主的信託銀行取得授權，拿地主的印章、土地、房子偷偷申請危老容積獎勵高達28%，也就是「地主的土地」所產生高達超過120以上建坪，全部被建商獨吞，等於被「免費稀釋」了至少10坪以上的精華區商三土地。

在媒體報導有危老建案取得容積獎勵的新聞後，我爸媽看到消息感到疑惑，因為新聞描述的地點很像自家土地所在，詢問建商，建商卻仍矢口否認說：「這不是我們的基地」，直到紙包不住火了才改口：「這是我們建商努力得來的，你們地主憑什麼分？」主張危老條例所獎勵的對象是建商，與地主無關……

以上，就是近年「黑心建商欺地主」的真實故事，願所有看到這則案例的地主們，都可以謹記我爸媽誤踩的10大陷阱，避免重蹈覆轍，讓自己也落入了圈套。

後記與進度

關於店面，後來建商基於輿論壓力，在「寬度」上妥協了，卻被建商故意設計成外寬裡窄、深度沒有等齊的店面，因為建商把他們所屬店面的樓梯，占據到了我家店面的一部分，變成一個非常畸形，裡頭只能當作倉庫、無法營業使用的空間。

我們與建商的官司打了3年多，在2022年5月獲得民事訴訟1審判決勝訴，但建商再次提起訴訟，寫這本書時正在進行2審中，律師判斷官司可能還要進行3～5年。此外，「松蔦青語」使用執照已於2023年2月9日核發下來，也就是建商不須再補貼租金，我爸媽除了得自己付租金在外面租屋，一邊還要花錢打官司，直到最終判決下來才能交屋入住……

雅虎奇摩房地產編輯部→https://reurl.cc/V8VN9Q

作者簡介_陳泰源

從業超過12年、有底氣只接專任約的超級房仲業務，號稱台北大直豪宅交易王。

2010年7月踏入不動產仲介買賣及租賃業至今，養成撰寫帶看日記的習慣，文字裡帶有同理心的敘述及真誠的建議，深受廣大讀者肯定。

本文摘自金尉出版《這個房仲太狠了！揭開買、賣、租屋秘辛，教你躲過黑心建商坑殺陷阱》