【三立】不肖房仲六大陰招！沒犯法你奈我何？業界狠人教你全面破解
2023/04/11
房價居高不下，如果碰上不肖房仲，恐怕會損失慘重！近期出版「這個房仲太狠了」一書，因此獲得最狠房仲之稱的陳泰源接受《三立新聞網》訪問表示，「確實有許多不肖房仲不願循規蹈矩，意圖從交易中牟利，但也有些是不夠細心所造成，但我們如果先了解過相關手法與疏失，就有跡可循，可避免財損。」
(一)未揭露或不實陳述屋況產權瑕疵等重大交易資訊
如：漏水、違建加蓋、管道排臭氣、陽台外推、可否住宅居住使用…等重大交易資訊並未告知，或未於不動產說明書上記載說明。
陳泰源提醒，除了凶宅、海砂、輻射屬於重大瑕疵之外，其它瑕疵，就算勾錯，也無法構成解約，頂多價金賠償。
不過，偶有例外狀況，有時是屋主自己勾錯，有時是仲介自己幫屋主填寫寫錯。
他舉例，大直商業區違規住宅，仲介頂多告知「建物用途為一般事務所，不得作為住宅使用」。卻故意沒告知「無法享有重購退稅、地價稅5倍、房屋稅2-3倍」。買方之後也無法以「交易稅、持有稅成本較高」為理由要求解約。
(二)找人頭轉售賺差價
陳泰源指出，部分不肖仲介業者，會利用鑑價時，刻意壓低屋價，遊說賣方出售，再找人頭買下而轉售賺取差價；也有可能給予屋主實價登錄資料時，刻意拿周遭「掐頭留尾」的資料給屋主參考來議價。
這部分，屋主就要特別留意委託書上細節，如「已知悉周遭行情」，一旦屋主勾選，事後若因發現賤賣而反悔，也沒轍。
(三)製造「假買方」，誘使買方出高價購買
仲介業者製造有其他假買主出價之假象，誘使買方以超出行情之價格購買。
他說，坊間最常出現的情況是，「接案人」在屋內跟「真買家」拉價，「房仲同事」當「假買方」在屋外「打電話口頭出高價」，屋內接案人故意按「擴音」讓「真買家」聽見，情急之下不得不追價而買貴。
(四)虛報「斡旋」交易價格，想多賺仲介費
舉例來說，假設屋主底價1200萬元(不含服務費、實拿)可出售，而在買方出價1200萬元(含服務費)時，仲介業者，並服務費可賺，因此仲介業者向屋主回報買家出價1100萬元，使出屋主降低底價，仲介業者復再協調成1150萬元成交，賺取差價50萬元之仲介費用。
陳泰源提醒，1100萬元通常是「口頭出價」畢竟若秀出「紙本、假的斡旋1100萬」會有偽造文書等問題。
(五)用「假委售合約」騙買方上當
陳泰源表示，「假合約」詐騙手法主要有兩種，一是仲介業者與賣方簽訂真、假兩份委售合約，不肖房仲以底價較高之假合約欺騙買方，因此賺取差價或促銷，但近年因實價登錄制度施行，已較罕見。
但目前業界還是經常流傳著俗稱的「AB約的陰陽合同」，同樣是兩份合約，一份價格高、一份較格低，高的部分用以向銀行貸款、實價登錄，低的合約則才是真實的成交價。
投客與不肖房仲聯手製造AB約，用以騙銀行，來進行全額貸、甚至超貸，也就是「零元購屋手法」。屋主有可能當下並不清楚一旦配合，就會觸犯「意圖使公務員登載不實、偽造文書」等重大法規，而且簽約後，買賣雙方皆是共犯結構，因此，誰都不能反悔、一旦有任何一方洩露，恐連帶坐牢。
(六)利用「三角簽」的爽賺兩次仲介費
俗稱的「三角簽」仲介會將房屋先售予投資客，發現有第三人出售更高之價格，房仲業者復又將仲介房屋予新買家，而將房屋跳過第一任買主，而直接登記於第二任買主名下，因此房仲可獲取二次仲介費用，而第一任買主又可省掉稅金等過戶費用。
陳泰源說，「三角簽」發生時，如果是不同店頭成交，房仲就會要求屋主到買方經紀人的仲介公司裡成交，記得，你是屋主，若要簽約，就得要求對方（買家與買家仲介），來你委託的（賣方）仲介公司來簽約。
會發生這種情形，通常是來自屋主行情認知過低，導致投資客發現有賺差價的賺頭，才會出現。
陳泰源說，不肖仲介想做「三角簽」前，會有種種跡象，如話術屋主，買方要評估貸款、金流周轉籌自備款，需要時間，交屋日期，通常會壓至少超過兩個月以上等。
這種手法也並非無破解之法，可以要求仲介，跟我「簽定買賣契約」的人必須是「過戶當事人、也就是所有權人」才可以，如果是「代為簽定買賣契約」，也就是買受人與過戶人不同時，則視為違約。
三立新聞→https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=1278285
記者陳韋帆／台北報導