【Money錢】兩實例揭開房屋買賣秘辛!小坪數單價竟比豪宅高?陳泰源:物以稀為貴 房產也適用!

2023/03/23

一般來說,豪宅的房屋單價,照理應該比普通小宅來得高,畢竟豪宅可能有無敵景觀、飯店式管理、頂級建材、多元公設等等。 可是也有人說,高總價往往每坪單價比較低,簡單的數學 題,以 10 坪和 100 坪的房子舉例,每坪單價各漲 1 萬元,10 坪才 10 萬元,100 坪則多 100 萬元,所以,當房市上漲時,大坪數產品銷售通常會比較吃力一些。 以上兩種說法,看起來都說得通,到底哪個邏輯才是正確的?

 

案例 1:五鐵共構 新板特區中小型住宅比較貴

 

新板特區在新北市裡可說是蛋黃中的蛋黃,不僅有高鐵、 台鐵、客運總站、板南與環狀雙捷運線,也鄰近萬坪都會公 園,一旁還有大遠百百貨公司及地方權力核心的新北市政府, 以上方圓走路大約只要 5 分鐘皆可達,生活機能極強!之所以崛起得很快,主因是當年跟進政府的 BOT 案,讓特區內大部分社區的低樓層捐作公設使用以交換容積,因此普遍新蓋房屋都是鋼骨結構的制震摩天大樓,這也使得每棟樓與樓之間幾乎都能串連起來,縱使下雨天也能自在步行空橋直達高鐵;若不想曬太陽還有地下街可走,可謂四通八達。

 

另外以全台灣六都高鐵站周遭來講,唯獨板橋站是「住宅區跟行政區」兼「與高鐵綁在一起的豪宅聚落」,這跟台北車站商圈周圍都是商辦及中古老宅的市容,以及台中烏日站和高雄左營站周邊相對偏僻而言,可說是截然不同、深具獨特性。 最後一個有趣的現象,以 2022 年來說,該區豪宅的平均單 價落在每坪 60 萬~70 萬元,中小坪型則在 70 萬~80 萬元,略高於豪宅,不禁讓人好奇,不是豪宅的單價應該要比較高嗎?

 

案例 2:大直富豪聚落 還有便宜屋可買

 

台北市大直有 3 點資訊是許多外地民眾所不知道的,例如很多人會把大直誤以為是內湖區或是一個獨立的區域,但它其實是中山區;而大直的命名最初真的是源自於「又大又直」,這可不是「有色諧音」,而是因為基隆河原是一條蜿蜒曲折的河 流,經過圓山飯店一帶後,河道就忽然變寬、變直了。 第三點是被譽為富豪聚落的大直,竟然也有墓園景觀,房價最低只要 4 字頭(40 萬元起),就在最西北邊、位於國防部後方的通北街軍宅「力行新城」社區,有部分戶別看出去就是天主教公墓園,對於不介意「夜總會景觀」的民眾來說,CP 值頗高。

 

2022 年的房市來說,除了軍宅單價最便宜之外,再來就是敬業三路、低總價 3 房加車位的「基河國宅二期」,單價約 6 字頭,接著是單價 67 字頭的大直街及北安路的無電梯老舊公寓,優勢為低公設及潛在改建效益;再接著是單價 89 字頭的一般高級住宅及小套房;最後則是單價破百萬甚至站上 200 萬元俱樂部、擁有水岸景觀的豪宅。

 

同樣是豪宅 交易市況兩樣情

 

藉由上述 2 個案例,順便讓你認識一下北市中山區大直與新北市新板特區的房市概況。 以新板特區的房價來說,確實印證了「高總價就低單價」 的說法,因為該區高達 8 成以上社區的坪數都落在 8090 坪、 總價 5,000 萬~6,000 萬元,甚至上億元都有,只是近年房市火熱,大坪數產品的交易量卻顯得格外冷清。 2022 8 月查詢樂居網的資料顯示,幾個知名度較高的豪宅,諸如「新都聽」、「麗寶東方明珠」等,2022 年累計皆只成交 1 筆,其他像「東方富域」、「權世界」、「謙岳」等都零成交,「國鼎」則是從 2021 年就沒有成交紀錄,至於「板信雙子星花園廣場」與「華府 DC」則是從 2019 年起就零成交,最誇張的是「台北官邸」,從 2018 年起至 2022 8 月都零成交。 這跟政府持續打房,且豪宅限貸令不鬆反更緊,以及總價高、持有稅與交易稅也重等因素有關,加上富豪屋主們的口袋都很深、個個惜售,也就呈現交易量低迷的狀態了。

 

但小坪數則呈現完全不同的景況,因為占比不到 2 成,導致交易還是很熱絡!以「超級 F1」來說,仍然月月有成交且量體不 少,光 2022 8 月累計成交戶數就已達至少 25 筆,除了低總價優勢外,挑高 3 6 魔術空間也是小資族的最愛,在這個非富即貴的新板特區裡,仍有機會以總價不到 1,000 萬元就買到入門款小宅,形塑了該區的「豪宅聚落,小宅搶手」的特殊景象。

 

反觀北市中山區大直,「高總價創造低單價」則完全不能套用,因為這裡的華廈、國宅、軍宅、無電梯老舊公寓、套房等產品相當多元,也因此,少數擁有河景的豪宅,單價自然就遠高於其他宅,而且釋出量不多,往往案子還沒丟到仲介介市場,就被鄰居或屋主的友人給買走了。

 

物以稀為貴 房產也適用

 

從前述內文的描述,不曉得你看出端倪了嗎?不論是坪數大小還是總價高低,根本都不是影響房屋單價的主因,真正的核心的關鍵還是取決「市場供需」!

 

所以,從不動產投資的角度來說,在同一個區域,且其他各方面條件都一樣的前提下,問我選擇比較值得入手的標的會是什麼?我衡量的標準就是:因為稀缺,所以保值。

 

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本文摘自《這個房仲太狠了!揭開買、賣、租屋秘辛,教你躲過黑心建商坑殺陷阱》,作者:陳泰源、出版社:金尉