【東森X民生頭條】單身錯了嗎?他換屋一步驟錯誤 痛失400萬免稅額資格

2023/03/10

【東森新聞】

台灣邁入低結婚率、低出生率社會,有買房的單身族愈來愈多,卻恐因僅一人設籍、居住等問題而影響稅負。房仲分享單身換屋族案例,因沒弄清楚設籍規定,痛失自住優惠高達400萬元的免稅額資格,損失慘重!

專任約房仲作家陳泰源分享,有位單身購屋族,原本持有一間自住房,為7年前購入,後來因工作緣故須搬遷而換屋,考量到如果先將舊房賣掉後再買新房,中間會產生租屋過渡期,不想搬來搬去因此決定「先購後售」,在買到新家後搬入,後續賣出的舊屋也大賺了500萬元。

舊屋自住持有7年 出售大賺500萬

本來以為可以享有「重購退稅」優惠,即政府為了支持民眾換屋,由小換大、由舊換新或由蛋白區換到蛋黃區的自住房子,2年內買賣都可以退稅。可惜該民眾急於將戶籍遷入新家來辦理退稅,反而忽略了售屋所得須課徵的房地合一稅,亦即是只要符合自住優惠,包含個人或配偶、未成年子女持有且居住該住宅滿6年(依設籍認定),獲利400萬元以下免稅,超出金額的稅率10%。

但該換屋單身族由於已遷出了戶籍,而不符合「賣房自住優惠」,痛失原本享有的400萬元自住免稅額,最後整整500萬元的獲利都依房地合一稅20%稅率來課徵。

購新房而遷出戶籍 痛失自住免稅額優惠

落得如此下場,讓長期自住該房屋的換屋族相當氣憤,「難道政府歧視單身者?」「只有一人設籍,沒有配偶和子女來分配戶籍,就根本無法魚與熊掌兼得!」

陳泰源解釋,「重購退稅」不論是「先售後買」或「先買後售」,都必須在2年內完成,且須符合自住,也就是購入新屋時,舊屋須符合設籍;換句話說,買新屋的「當下」仍必須設籍在舊屋裡,而且設籍人資格要是個人或其配偶、未成年子女,「如果是父母設籍則不符合資格!」

重購退稅眉角多 留意請求時效

台北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長王棟隆認為,如果是「先售後購」,在同一個時間軸上,單身者皆能設籍在房子裡,不成問題,比較困擾的是,中間可能產生租房的過渡期。

至於單身者「先購後售」就要特別注意,王棟隆提醒,因為在同個時間軸上,所有權人會同時擁有兩間房屋,必須謹慎處理設籍,雖說後來該案有國稅局從寬認定,只要在兩處房屋設籍一處即可,但仍得依國稅局的最終審查結果為準。

王棟隆補充,另外還要記得退稅的「請求時效」,也就是重購後的次日起5年內要主動申請,不然政府不會自動退稅;另也須注意「列管期間」,如果重購後的5年內,若將房子改做其它「非自住」用途或再移轉,則會被國稅局追繳扣抵或退還稅款。

房地合一稅設籍要求嚴格 自住別急著遷出

至於想同時具備「房地合一之優惠稅率」資格,單身者更要注意!東龍不動產特約地政士龔玉華指出,「房地合一優惠稅率」對於設籍的要求更嚴格,規定是個人或其配偶、未成年子女辦理戶籍登記、持有並居住該房屋「連續」滿6年,意即交易前6年皆須設籍在舊屋且不能中斷,且未將該房屋及土地出租、供營業或執行業務使用。

所以單身者若想要同時具備「自住優惠稅率」與「重購退稅」資格的話,龔玉華建議,一開始就設籍在舊屋,買了新房也別急著將戶籍遷出至新屋,這樣舊屋的自用年限才不會中斷,等到舊屋於2年內賣掉了以後,再將戶籍遷至新屋,如此一來,便能一次享受「賣房獲利400萬元免稅」、「超出400萬元獲利部分採超低10%稅率課稅」、「換屋之重購退稅」等三重優惠。

【民生頭條】

小明有一間房子自住,後來因工作緣故必須搬家,於是有了換屋的須求,如果先將舊房子賣掉再買新房,中間會產生租屋過渡期,等於是租房搬一次家、買了新房又得再搬一次家,因此決定「先購後售」,沒想到卻因此不符賣房的自住優惠稅率資格、錯失高達400萬元免稅額,相當懊悔!

因為他是「先購後售」所以享有「重購退稅」優惠,因此小明在購置到理想的房子後,便展開搬新家、賣舊房的計畫,後來順利找到買家,價格也相當滿意,其獲利金額對比7年前購置舊屋的成本高達500萬元。

可惜,小明只知其一不知其二,因為急於將戶籍遷入新家,導致不符「賣房自住優惠」,錯失「400萬元免稅額」,這整整500萬元的獲利,都得依照房地合一稅率之20%來課徵。這讓長期將房屋自住使用的小明相當氣憤,難道政府歧視單身者?魚與熊掌不可兼得?

政府為了鼓勵人民將房子愈換愈好,由小換大、由舊換新、由蛋白區換至蛋黃區,因此建立「重購退稅」該制度,希望能支持民眾換房的能力;至於房地合一稅的「自住優惠」,只要符合相關規定,其獲利部分不僅先享有「400萬元的免稅額」,超出部分也僅須課徵10%的超低稅率,相當誘人!

因此,如果在進行買房與換房的操作上,有些重點細節,你一定要知道!專任約房仲作家陳泰源解釋,重購退稅其一須符合自住,也就是購入新屋時,舊屋須符合設籍;換句話說,買新屋的「當下」仍必須設籍在舊屋裡!其二是設籍人資格要符合,也就是個人或其配偶、未成年子女。

如果是「土地增值稅的優惠稅率」,則多了「直系親屬」的選項、父母也可以,但若是「房地合一重購退稅」,縱然父母有設籍也不符合資格,陳泰源強調!除了上述三種身分(個人、配偶、未成年子女)設籍之外,其他皆無資格。

另外,不論是先售後購還是先購後售,皆須在兩年內完成;也就是說,前者要於出售後兩年內購置新屋;後者要兩年內出售舊房。台北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長王棟隆提醒,要記得退稅的「請求時效」,也就是於重購後之次日起五年內,並記得主動申請,政府可不會自動退稅給你。也得注意「列管期間」,如果重購後的五年內,若將房子改做其它「非自住」用途或再移轉,則會被國稅局追繳扣抵或退還稅款。

如果是「先售後購」,在同一個時間軸上,單身者皆能設籍在房子裡,不成問題,比較困擾的是,中間可能產生租房的過渡期。王棟隆補充,單身者在「先購後售」要特別注意,因為在同一個時間軸上,所有權人會同時擁有兩間房屋,必須謹慎處理設籍。雖說後來,國稅局有從寬認定,只要在兩處房屋設籍一處即可,但仍得依國稅局的最終審查結果為準。

想同時具備「房地合一之優惠稅率」資格,單身者更要注意!東龍不動產特約地政士龔玉華指出,「房地合一優惠稅率」對於設籍的要求更嚴格,規定上是個人或其配偶、未成年子女辦理戶籍登記、持有並居住該房屋「連續」滿六年,意即交易前六年皆須設籍在舊屋且不能中斷,且未將該房屋及土地出租、供營業或執行業務使用。

所以,單身者若想要將「自住優惠稅率」與「重購退稅」同時具備資格的話,龔玉華建議,一開始就設籍在舊屋,買了新房也別急著將戶籍遷出至新屋,這樣舊屋的自用年限才不會中斷,等到舊屋於兩年內賣掉了以後,再將戶籍遷至新屋,如此一來,便能將「賣房獲利400萬元免稅」、「超出400萬元獲利部分採超低10%稅率課稅」、「換屋之重購退稅」等三重享受,一次擁有。

【東森】單身錯了嗎?他換屋一步驟錯誤 痛失400萬免稅額資格

東森新聞→https://news.ebc.net.tw/news/article/358426

東森財經→https://fnc.ebc.net.tw/fncnews/content/159083

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2023/03/10 17:49 東森新聞記者張琬聆

【民生頭條】免稅額、優惠稅率、重購退稅全沒了?單身換屋搞錯規定小心GG!

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民生頭條:吳光中