【東森X民生頭條】單身錯了嗎？他換屋一步驟錯誤 痛失400萬免稅額資格

【東森新聞】

台灣邁入低結婚率、低出生率社會，有買房的單身族愈來愈多，卻恐因僅一人設籍、居住等問題而影響稅負。房仲分享單身換屋族案例，因沒弄清楚設籍規定，痛失自住優惠高達400萬元的免稅額資格，損失慘重！

專任約房仲作家陳泰源分享，有位單身購屋族，原本持有一間自住房，為7年前購入，後來因工作緣故須搬遷而換屋，考量到如果先將舊房賣掉後再買新房，中間會產生租屋過渡期，不想搬來搬去因此決定「先購後售」，在買到新家後搬入，後續賣出的舊屋也大賺了500萬元。

舊屋自住持有7年 出售大賺500萬

本來以為可以享有「重購退稅」優惠，即政府為了支持民眾換屋，由小換大、由舊換新或由蛋白區換到蛋黃區的自住房子，2年內買賣都可以退稅。可惜該民眾急於將戶籍遷入新家來辦理退稅，反而忽略了售屋所得須課徵的房地合一稅，亦即是只要符合自住優惠，包含個人或配偶、未成年子女持有且居住該住宅滿6年（依設籍認定），獲利400萬元以下免稅，超出金額的稅率10%。

但該換屋單身族由於已遷出了戶籍，而不符合「賣房自住優惠」，痛失原本享有的400萬元自住免稅額，最後整整500萬元的獲利都依房地合一稅20%稅率來課徵。

購新房而遷出戶籍 痛失自住免稅額優惠

落得如此下場，讓長期自住該房屋的換屋族相當氣憤，「難道政府歧視單身者？」「只有一人設籍，沒有配偶和子女來分配戶籍，就根本無法魚與熊掌兼得！」

陳泰源解釋，「重購退稅」不論是「先售後買」或「先買後售」，都必須在2年內完成，且須符合自住，也就是購入新屋時，舊屋須符合設籍；換句話說，買新屋的「當下」仍必須設籍在舊屋裡，而且設籍人資格要是個人或其配偶、未成年子女，「如果是父母設籍則不符合資格！」

重購退稅眉角多 留意請求時效

台北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長王棟隆認為，如果是「先售後購」，在同一個時間軸上，單身者皆能設籍在房子裡，不成問題，比較困擾的是，中間可能產生租房的過渡期。

至於單身者「先購後售」就要特別注意，王棟隆提醒，因為在同個時間軸上，所有權人會同時擁有兩間房屋，必須謹慎處理設籍，雖說後來該案有國稅局從寬認定，只要在兩處房屋設籍一處即可，但仍得依國稅局的最終審查結果為準。

王棟隆補充，另外還要記得退稅的「請求時效」，也就是重購後的次日起5年內要主動申請，不然政府不會自動退稅；另也須注意「列管期間」，如果重購後的5年內，若將房子改做其它「非自住」用途或再移轉，則會被國稅局追繳扣抵或退還稅款。

房地合一稅設籍要求嚴格 自住別急著遷出

至於想同時具備「房地合一之優惠稅率」資格，單身者更要注意！東龍不動產特約地政士龔玉華指出，「房地合一優惠稅率」對於設籍的要求更嚴格，規定是個人或其配偶、未成年子女辦理戶籍登記、持有並居住該房屋「連續」滿6年，意即交易前6年皆須設籍在舊屋且不能中斷，且未將該房屋及土地出租、供營業或執行業務使用。

所以單身者若想要同時具備「自住優惠稅率」與「重購退稅」資格的話，龔玉華建議，一開始就設籍在舊屋，買了新房也別急著將戶籍遷出至新屋，這樣舊屋的自用年限才不會中斷，等到舊屋於2年內賣掉了以後，再將戶籍遷至新屋，如此一來，便能一次享受「賣房獲利400萬元免稅」、「超出400萬元獲利部分採超低10%稅率課稅」、「換屋之重購退稅」等三重優惠。

【民生頭條】

小明有一間房子自住，後來因工作緣故必須搬家，於是有了換屋的須求，如果先將舊房子賣掉再買新房，中間會產生租屋過渡期，等於是租房搬一次家、買了新房又得再搬一次家，因此決定「先購後售」，沒想到卻因此不符賣房的自住優惠稅率資格、錯失高達400萬元免稅額，相當懊悔！

因為他是「先購後售」所以享有「重購退稅」優惠，因此小明在購置到理想的房子後，便展開搬新家、賣舊房的計畫，後來順利找到買家，價格也相當滿意，其獲利金額對比7年前購置舊屋的成本高達500萬元。

可惜，小明只知其一不知其二，因為急於將戶籍遷入新家，導致不符「賣房自住優惠」，錯失「400萬元免稅額」，這整整500萬元的獲利，都得依照房地合一稅率之20%來課徵。這讓長期將房屋自住使用的小明相當氣憤，難道政府歧視單身者？魚與熊掌不可兼得？

政府為了鼓勵人民將房子愈換愈好，由小換大、由舊換新、由蛋白區換至蛋黃區，因此建立「重購退稅」該制度，希望能支持民眾換房的能力；至於房地合一稅的「自住優惠」，只要符合相關規定，其獲利部分不僅先享有「400萬元的免稅額」，超出部分也僅須課徵10%的超低稅率，相當誘人！

因此，如果在進行買房與換房的操作上，有些重點細節，你一定要知道！專任約房仲作家陳泰源解釋，重購退稅其一須符合自住，也就是購入新屋時，舊屋須符合設籍；換句話說，買新屋的「當下」仍必須設籍在舊屋裡！其二是設籍人資格要符合，也就是個人或其配偶、未成年子女。

如果是「土地增值稅的優惠稅率」，則多了「直系親屬」的選項、父母也可以，但若是「房地合一重購退稅」，縱然父母有設籍也不符合資格，陳泰源強調！除了上述三種身分（個人、配偶、未成年子女）設籍之外，其他皆無資格。

另外，不論是先售後購還是先購後售，皆須在兩年內完成；也就是說，前者要於出售後兩年內購置新屋；後者要兩年內出售舊房。台北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長王棟隆提醒，要記得退稅的「請求時效」，也就是於重購後之次日起五年內，並記得主動申請，政府可不會自動退稅給你。也得注意「列管期間」，如果重購後的五年內，若將房子改做其它「非自住」用途或再移轉，則會被國稅局追繳扣抵或退還稅款。

如果是「先售後購」，在同一個時間軸上，單身者皆能設籍在房子裡，不成問題，比較困擾的是，中間可能產生租房的過渡期。王棟隆補充，單身者在「先購後售」要特別注意，因為在同一個時間軸上，所有權人會同時擁有兩間房屋，必須謹慎處理設籍。雖說後來，國稅局有從寬認定，只要在兩處房屋設籍一處即可，但仍得依國稅局的最終審查結果為準。

想同時具備「房地合一之優惠稅率」資格，單身者更要注意！東龍不動產特約地政士龔玉華指出，「房地合一優惠稅率」對於設籍的要求更嚴格，規定上是個人或其配偶、未成年子女辦理戶籍登記、持有並居住該房屋「連續」滿六年，意即交易前六年皆須設籍在舊屋且不能中斷，且未將該房屋及土地出租、供營業或執行業務使用。

所以，單身者若想要將「自住優惠稅率」與「重購退稅」同時具備資格的話，龔玉華建議，一開始就設籍在舊屋，買了新房也別急著將戶籍遷出至新屋，這樣舊屋的自用年限才不會中斷，等到舊屋於兩年內賣掉了以後，再將戶籍遷至新屋，如此一來，便能將「賣房獲利400萬元免稅」、「超出400萬元獲利部分採超低10%稅率課稅」、「換屋之重購退稅」等三重享受，一次擁有。

【東森】單身錯了嗎？他換屋一步驟錯誤 痛失400萬免稅額資格

東森新聞→https://news.ebc.net.tw/news/article/358426

東森財經→https://fnc.ebc.net.tw/fncnews/content/159083

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2023/03/10 17:49 東森新聞記者張琬聆

【民生頭條】免稅額、優惠稅率、重購退稅全沒了？單身換屋搞錯規定小心GG！

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民生頭條：吳光中