鏡周刊【法令掐喉逃難潮2】三科超漲過多該還了 專家籲「有感讓利」打破僵局

2023/01/12

俗稱打炒房撒手鐧的《平均地權條例》修正案在立院三讀通過,預售換約走入歷史,為房市再添變數,專家認為在新制上路之前,量大區域會湧現預售轉售潮,而竹科、中科、南科等三科房市,已經超漲過多,專家建議屋主要「有感讓利」,才有機會促成交易。

 

三科的最大特色就是購屋族群既有剛性需求,也有濃厚的投資氛圍,《住宅週報》社長陸敬民直言,暴漲的預售案不要碰,2023年預售屋交易量放緩,資金會轉往精華區移動,但預售價格不易再創高。

 

 

東龍不動產董事長王棟隆 認為,三科蛋白區的去化速度較慢。

 

 

陸敬民 也說,以竹北造價成本每坪1415萬元,計入地價、管銷、合理利潤之後,蛋白區的定價大約3字頭,而蛋黃區因精華區的光環效應,開價5字頭,卻在房市瘋漲的狀況下,灌入20萬元的超額利潤、開價動輒7字頭,如今買氣已減弱,價格不再創高,因此必須「有感讓利」,才不會讓買賣雙方在各自山頭hold住,交易陷入僵局。

 

他認為,今年329檔期推出的新案,應該要與目前建案單坪差距78萬元,也就是降到55萬元~60萬元,才能喚回買氣,「巨大價差也只是紙上富貴,過去3年來,三科的預售屋和中古屋的價差,呈現恐怖背離,達到11020萬元的驚人價差,因此自住民眾被擠壓到中古市場買房子,想買預售屋的民眾,則要留意價格是不是在區域最高點。」陸敬民說。

 

根據永慶房產集團的統計,2023年~2024年預售屋完工戶數桃園就有2.1萬戶,目前市場上的預售轉售占比,也以桃園市達77.4%最高,其次是台南市的51.6%。

 

樂府行銷總經理蔡穎杰引用戴德梁行董事總經理顏炳立的看法,他指出重劃區「林青峽」、蛋白區「鶯桃樹」等,也就是林口、青埔、三峽、鶯歌、桃園、樹林等6大區域,因近年蛋黃區的外溢效應拉抬價格,但實際需求沒那麼大,「當房市回歸平淡、甚至被法令箝制時,外圍總是熱得快、冷得也快,買氣率先停滯。」蔡穎杰提醒。

 

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文|馬婉珍    攝影|陳俊銘