鏡周刊【法令掐喉逃難潮2】三科超漲過多該還了　專家籲「有感讓利」打破僵局

俗稱打炒房撒手鐧的《平均地權條例》修正案在立院三讀通過，預售換約走入歷史，為房市再添變數，專家認為在新制上路之前，量大區域會湧現預售轉售潮，而竹科、中科、南科等三科房市，已經超漲過多，專家建議屋主要「有感讓利」，才有機會促成交易。

 

三科的最大特色就是購屋族群既有剛性需求，也有濃厚的投資氛圍，《住宅週報》社長陸敬民直言，暴漲的預售案不要碰，2023年預售屋交易量放緩，資金會轉往精華區移動，但預售價格不易再創高。

 

 

東龍不動產董事長王棟隆 認為，三科蛋白區的去化速度較慢。

 

 

陸敬民 也說，以竹北造價成本每坪14～15萬元，計入地價、管銷、合理利潤之後，蛋白區的定價大約3字頭，而蛋黃區因精華區的光環效應，開價5字頭，卻在房市瘋漲的狀況下，灌入20萬元的超額利潤、開價動輒7字頭，如今買氣已減弱，價格不再創高，因此必須「有感讓利」，才不會讓買賣雙方在各自山頭hold住，交易陷入僵局。

 

他認為，今年329檔期推出的新案，應該要與目前建案單坪差距7～8萬元，也就是降到55萬元～60萬元，才能喚回買氣，「巨大價差也只是紙上富貴，過去3年來，三科的預售屋和中古屋的價差，呈現恐怖背離，達到1坪10～20萬元的驚人價差，因此自住民眾被擠壓到中古市場買房子，想買預售屋的民眾，則要留意價格是不是在區域最高點。」陸敬民說。

 

根據永慶房產集團的統計，2023年～2024年預售屋完工戶數桃園就有2.1萬戶，目前市場上的預售轉售占比，也以桃園市達77.4％最高，其次是台南市的51.6％。

 

樂府行銷總經理蔡穎杰引用戴德梁行董事總經理顏炳立的看法，他指出重劃區「林青峽」、蛋白區「鶯桃樹」等，也就是林口、青埔、三峽、鶯歌、桃園、樹林等6大區域，因近年蛋黃區的外溢效應拉抬價格，但實際需求沒那麼大，「當房市回歸平淡、甚至被法令箝制時，外圍總是熱得快、冷得也快，買氣率先停滯。」蔡穎杰提醒。

 

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文｜馬婉珍    攝影｜陳俊銘