【法律教室】註明「現況交屋、不負瑕疵擔保責任」,房子賣掉後就可免責嗎?

2022/11/28

房仲最常遇到的買賣糾紛之一就是「現況交屋」的爭議!也就是說,房子成交了,在簽約當下,賣方為了避掉日後的麻煩,往往會要求在買賣契約書上面註明「現況交屋」或「不負瑕疵擔保責任」等類似的註記並要求買家簽名,如果日後屋況發生問題時,希望藉此免責。然而,這樣做,賣家真的就可以完全免責嗎?其實不然。

因為,賣方要便宜賣,跟賣家應該負的責任,是兩碼子的事情;換句話說,便宜賣房,不等於不用負責任。

依照最高法院在民國85年、90年陸續都有些判決可參考,判決內容顯示,即使賣方在合約裡面跟買家有約定「現況交屋」,不代表「買家放棄請求權」;換言之,買方並沒有放棄「法律賦予他瑕疵請求的權利」。

也就是說,賣方如果希望能萬無一失,就必須再加註「買方願意放棄瑕疵請求的權利」,前提是,買方要同意才行。所以,價格可能必須要非常具吸引力。

另外根據《民法第356條》規定裡的「通常程序,從速檢查」等字眼並以買房、看房為例,也就是,目測賞屋、看似沒問題,頂多帶顆乒乓球、彈珠測試是否有傾斜?或全部的水龍頭統統都打開,看是否通暢、水壓是否足夠;換句話說,不需靠專業器材、不用請專家來鑿洞檢查……等肉眼輕易判斷的瑕疵,買家若同意購買,則必須接受現況。至於看不出來的瑕疵,諸如海砂、輻射以及可能暫時看不出來的漏水,賣家仍須負擔瑕疵擔保責任。

因此,只要買方沒有放棄「瑕疵擔保的請求權利」,即使買方簽了名、雙方同意「現況交屋」,仍不表示賣方日後都不用負責任。也就是說,「不負瑕疵擔保責任」的是賣方,但買方沒有放棄「瑕疵擔保的請求權利」,就會有爭議。因此,在買賣契約上,除了賣方要「排/免除」瑕疵擔保的責任,買方也要「放棄」買賣標的物的瑕疵擔保責任的請求權才行。

但是!《民法366條》有一個特別條款,白話文解釋,如果屋主「明知道」他要賣的房子有某個瑕疵,但是卻「沒有告知」買家,即使約定上述條款,也是無效的。所以,還得加上「誠實告知」,換言之,買家只能針對他「知道的範圍」放棄瑕疵擔保責任的請求權。

結論:在賣方有誠實告知的前提下,賣方排/免除瑕疵擔保的責任,買方放棄瑕疵擔保責任的請求權。原則上99.99%就沒問題了。

主講人:東龍不動產直營事業處法務經理/江銘偉

主持、撰稿整理:東龍不動產專任委託部經理/陳泰源-專任約房仲的斜槓人生

==引用民法==

第 356 條

1.買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。

2.買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。

3.不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。

第 366 條:以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者,如出賣人故意不告知其瑕疵,其特約為無效。