【法律教室】註明「現況交屋、不負瑕疵擔保責任」，房子賣掉後就可免責嗎？

房仲最常遇到的買賣糾紛之一就是「現況交屋」的爭議！也就是說，房子成交了，在簽約當下，賣方為了避掉日後的麻煩，往往會要求在買賣契約書上面註明「現況交屋」或「不負瑕疵擔保責任」等類似的註記並要求買家簽名，如果日後屋況發生問題時，希望藉此免責。然而，這樣做，賣家真的就可以完全免責嗎？其實不然。

因為，賣方要便宜賣，跟賣家應該負的責任，是兩碼子的事情；換句話說，便宜賣房，不等於不用負責任。

依照最高法院在民國85年、90年陸續都有些判決可參考，判決內容顯示，即使賣方在合約裡面跟買家有約定「現況交屋」，不代表「買家放棄請求權」；換言之，買方並沒有放棄「法律賦予他瑕疵請求的權利」。

也就是說，賣方如果希望能萬無一失，就必須再加註「買方願意放棄瑕疵請求的權利」，前提是，買方要同意才行。所以，價格可能必須要非常具吸引力。

另外根據《民法第356條》規定裡的「通常程序，從速檢查」等字眼並以買房、看房為例，也就是，目測賞屋、看似沒問題，頂多帶顆乒乓球、彈珠測試是否有傾斜？或全部的水龍頭統統都打開，看是否通暢、水壓是否足夠；換句話說，不需靠專業器材、不用請專家來鑿洞檢查……等肉眼輕易判斷的瑕疵，買家若同意購買，則必須接受現況。至於看不出來的瑕疵，諸如海砂、輻射以及可能暫時看不出來的漏水，賣家仍須負擔瑕疵擔保責任。

因此，只要買方沒有放棄「瑕疵擔保的請求權利」，即使買方簽了名、雙方同意「現況交屋」，仍不表示賣方日後都不用負責任。也就是說，「不負瑕疵擔保責任」的是賣方，但買方沒有放棄「瑕疵擔保的請求權利」，就會有爭議。因此，在買賣契約上，除了賣方要「排／免除」瑕疵擔保的責任，買方也要「放棄」買賣標的物的瑕疵擔保責任的請求權才行。

但是！《民法366條》有一個特別條款，白話文解釋，如果屋主「明知道」他要賣的房子有某個瑕疵，但是卻「沒有告知」買家，即使約定上述條款，也是無效的。所以，還得加上「誠實告知」，換言之，買家只能針對他「知道的範圍」放棄瑕疵擔保責任的請求權。

結論：在賣方有誠實告知的前提下，賣方排／免除瑕疵擔保的責任，買方放棄瑕疵擔保責任的請求權。原則上99.99%就沒問題了。

主講人：東龍不動產直營事業處法務經理／江銘偉

主持、撰稿整理：東龍不動產專任委託部經理／陳泰源-專任約房仲的斜槓人生

==引用民法==

第 356 條

1.買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。

2.買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。

3.不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。

第 366 條：以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。