【王董ㄟ教你蓋樓仔厝】與建商合建，地主最容易忽略的三件事！

地主與建商，在蓋房子的專業度與資訊上，可說是極不對稱，因此，在洽談合建的過程當中，地主若想保障自己的權益，除了必須要學習相關的知識，在契約內容及流程的先後順序，也得要有你堅持的部分，以免遺漏掉了某些小事，變成日後的大麻煩。

 

以下，是最容易忽略，卻非常重要的三件事，身為地主的你，一定要懂。

 

【契約時效性：退場機制】

 

一開始在最前期的整合階段當中，建商一定會先要求跟地主簽屬一份「合建意願整合委託書」，當簽屬了第一份委託書之後，建商與地主之間就進入了「合約關係」，建商跟才握有正當性，再去向B、C、D地主們持續拜訪，尋求整合。

 

只是萬一，該建案進行到一半，因為某些因素導致無法繼續整合下去時，該怎麼辦？而當時所簽屬的委託書裡，有沒有「落日條款」就很重要！不然地主到底要跟建商談多久？一不注意就變成「萬年合約」，整個建案就被卡住、動彈不得了。尤其是當一塊基地，如果有改建的效益，絕對不可能只有一家建商有興趣，如果沒有落日條款，難不成，其它的建商要排隊等到天荒地老？

 

至於期限多久比較合理呢？主要得看「基地大小、戶數多寡、整合難易度」而定，基本上，一個案子能不能成？只要至少召開3次說明會，大約半年內，就可以判斷出來。

 

所以，合建意願整合委託書裡，除了必須要訂定落日條款之外，其時效性，原則半年，最多不要超過一年；等到期時，倘若覺得互動的還不錯，信任彼此，可以再續約，至少把發球權，掌控在自己手上。

 

【罰則、違約條款：避免建商拖字訣，房子等到海枯石爛】

 

在合建初期的意願整合階段，理論上沒有罰則，可一旦進入「正式啟動」合建案，就該訂立違約與罰則條款，這部分，只要你不提，建商也不會主動告知。

 

地主在與建商談合建時，大半都只會聚焦在「利益分配」，也就是坪數該怎麼分、能拿到多少？卻往往忽略了，多久才拿得到？因此，在什麼時間點，地主最晚可以拿到建商所承諾的條件，也要寫進去；以近年缺工、缺料來說，市場上就有傳出，有的地主，跟建商一簽就是「十年後交屋」，冗長的時間成本，也將增加了許多風險。

 

《建案進度 之 3點重要時間序》

 

1.承諾多久以前，可以取得建照？

 

2.取得建照後，多久之內保證開工？

 

3.多久之內，完成交屋？

 

以上3點，請務必要寫進合建契約內，一旦超過雙方白紙黑字約定的期限，就以違約論，以免房子蓋到天荒地老。尤其是第2點，記得，建照下來，不等於開工，近來因為營建成本上漲的關係，許多建商明明建照早就下來了，卻遲遲不開工，一拖就是5年、8年。

 

至於罰則，可以參考預售屋的定型化契約，針對「故意」延宕的部分，進行罰則的討論，而建商也會提出一些豁免條款，例如：天災地變、缺工缺料等不得已、不可抗力之因素……等等細節的擬定，建議委請地產專家，擔任顧問以協助地主方。

 

一般來說，違約條款會朝向「價金賠償」為主，也就是延遲的利息給付，以日為單位，通常分母為萬元起。

 

【先選屋，後搬家】

 

當建照申請下來了之後，代表著地主的老家即將被拆，開始進入到「拆除舊建物」的階段。既然要搬家，理論上，建案的所有規畫、合建契約進入信託、地主權益的分配等等這些，理應全部完成之後，才能進行拆屋。

 

「拆照」跟「建照」的部分：有些建商採取的是「分別申請」的方式，畢竟，建商總是希望「先拆屋」，讓地主「無法回頭」了以後，再請地主進行選屋的分配，最後再來個翻臉不認帳，說話不算話，你也拿建商沒皮條。所以，你必須要求建商，將拆照與建照「併件」申請，這麼做，也可以避免房子被拆，建照卻因為某些因素遲遲無法核發下來，使得地主長年在外租屋，苦苦等待。

 

《黑心建商 之 暗黑話術大公開》

 

不曉得你有沒有聽過建商這樣話術你的：設計歸設計，建照歸建照，設計圖跟建照，會有坪數上的落差，所以無法在申請建照之前就讓地主選屋，一定得等到建照核發下來，才能讓地主選屋，所以，地主必須先搬家，讓建商拆屋後，等到建照下來了，再來選屋，坪數才不會有落差。……這就是黑心話術，要小心！

 

記得，建商委託建築師所規畫的設計圖，跟最後核發下來的建照，兩者之間，根本變化不大，頂多針對部分做小修正而已，例如消防檢討；但是坪數的差異，幾乎沒有，就算有差異，還是可以先選屋，等到房子蓋好了以後，交屋時，再進行找補即可。

 

所以，千萬不要聽信黑心建商所說的：建照下來，才可以選屋，所以你先給我搬家。

 

最後，我們再來把正規的流程順一遍：完成建案的規畫→信託彼此的權益分配→進行分屋及選屋→等建照取得之後→最後再拆屋搬遷。千萬要記住，絕對不可以等到房子被拆了之後，才來談選屋分配哦！

 

受訪口述：台北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長／王棟隆

 

採訪撰稿：東龍不動產專任委託部經理／陳泰源