【王董ㄟ教你蓋樓仔厝】與建商一起信託之前，地主該注意哪些？

通常一個建案裡，所有權人不會只有一個人而已。又因為合建案，從洽談整合→興建營造→完工交屋……整個流程跑完少則三、五年，長則十年以上；在這個曠日廢時的進程，過程中勢必也會歷經少數地主產生不同意見的時候；甚至有地主因死亡而產生繼承問題時，就很容易讓進行中的建案，無法順利執行下去。

 

也因此有了信託機制的建立，而所謂的信託，就是把「財產權」讓與給銀行（受託人），銀行會依據受託的內容去執行，就不會有因為上述的問題而導致建案中途生變、工程延宕等情事發生。

 

【信託的型態有哪些？】

 

a價金信託、
b同業「連帶保證」
c公會「連帶保證」

 

以上三種，保障可能比較不完備，以價金信託而言，銀行比較像是保管價金的角色而已；另外兩種由於有「連帶保證」的關係，建商相對比較有空間可以挪用資金；因此，市面上絕大部分採用的是第四種─不動產開發信託。

 

不動產開發信託是由銀行幫地主把關，做資金運用方式的限定，減少建商無端挪用資金的風險，同時，信託銀行會要求建經公司附加「續建機制」，如此一來，當建商或營造廠出問題時，建經公司就會出面協助找廠商承接後續工程，將房子繼續完成，不易形成爛尾樓。

 

換言之，信託銀行就是扮演「資金管理」的角色，不論出資者是合建的建商或是委建的地主；假設資金不足，會由銀行端來融資給出資者，並依約管理、專款專用。

 

【注意！黑心建商 會利用 信託機制的漏洞 來欺瞞／壓地主】

 

整份信託契約裡，地主最關心的肯定就是「受益權的分配」，也就是當建案蓋好之後，大家所能夠分配到的各項權益／條件。例如：樓層的高低、坪數的多寡、車位的數量等等。這時，就是分辨建商是否黑心的關鍵時刻了！

 

如果是黑心建商，在信託契約裡，只會「概略」提及分配的趴數、比例多少，內容寫得很含糊，甚至創造「一個條文，各自表述」的空間；只要能讓地主以為將來該分配到的，「好像」都有提到就可以了吧？

 

等到信託了以後，地主已經無法回頭了，黑心建商才會進行選屋及分配程序，就會把條件比較差的樓層或位置「強迫性」逼地主接受／就範；換句話說，如果是正派建商，順序上一定是倒過來：先讓地主做好坪數與選屋的分配，然後才信託。

 

記得，信託契約裡關於地主應分得的條件，寫得愈模糊，對地主就愈不利！

 

【注意 保密條款 的黑心話術】

 

黑心建商還有一招，就是將「對地主有利的『補充協議』」排除在信託契約之外。他們通常是這樣子說的，

 

黑心話術1：「由於你的條件，比其他的地主來得優，所以，這份『補充協議』不能放進信託契約裡，以免被其他地主發現，我們建商就不好交代了。」

 

黑心話術2：「這一份『補充協議』裡有『保密條款』，因此連銀行也不能知道，否則失其效力，所以不能放進信託契約裡。」

 

如此一來，當對地主有利的「補充協議」被排除在「信託契約」之外，信託銀行就極有可能「不承認」此協議的存在！而當進行受益權的分配時，黑心建商就與信託銀行聯合起來，將地主們各個擊破，要求「依照信託契約走」，讓地主啞巴吃黃蓮。

 

所以，身為地主的你，如果也有遇過有建商是這樣「話術」你的時候，記得務必提高警覺！斷然不合作！

 

完整影片→https://youtu.be/0CO1KX19C5Y

 

受訪口述：台北市不動產仲介經紀商業同業公會副理事長／王棟隆

 

採訪撰稿：東龍不動產專任委託部經理／陳泰源