【獨立評論】都更地主的心聲誰人知？

長時間以來，政府一再透過種種資訊告訴地主、教育人民，權利變換須經三家估價師估價、內容會經政府嚴審與核算，且加上有較佳的稅賦優惠，對地主而言，顯然較為公平、有利。但事實上真的如此嗎？

都更重建真的很不容易，「地主的貪婪」經常被列為都更重建之所以破局的因素之一。但實務上真的是這樣嗎？身為台北市某一都更重建案地主之一的我，想藉此發表幾點看法。

大家都知道，依都市更新條例都更重建有兩種方式：「權利變換」或「協議合建」。長時間以來，政府一再透過種種資訊告訴地主、教育人民，權利變換須經三家估價師估價、內容會經政府嚴審與核算，且加上有較佳的稅賦優惠，對地主而言，顯然較為公平、有利。但事實上真的如此嗎？

由於權利變換具有「立體分配」、「顧及公平性」、「保障財產權」、「民間主導」等特性（內容請詳見李永然、陳曉褀合著《權利變換與協議合建比一比》），且發動與審核通過的門檻較低，又具有稅賦上較為優惠的條件，通常就成為實施者（建商）做為都更重建的敲門磚。（註：依都市更新條例，實施者通常是建商，但也可能是具都更專業的服務團隊或個人。）

通常，為了綁住同意戶，建商會與大多數地主簽訂一紙「協議合建契約」，其中地主能分配到的比例，當然要訂得比權利變換能分配到的比例來得高才行。筆者個人的都更案就是走權利變換程序，其中建商可分配到的都更權值為36.61%、地主土地權值則為63.39%。我想，經政府審定的權利變換計畫，建商能分得到的比例大多也會落在這一個數值附近吧！

此時，若有建商提出68 / 32分、甚或更高的70 / 30分時，地主大都會接受這個條件，與建商簽訂協議合建契約書，同時承諾配合建商走權利變換程序，在權利變換意願調查表中同意參與權利變換的權值分配（因可以得到較好的稅賦優惠）。如此一來，就大大提升建商整合成功的機率。這也就是「以權利變換舖陳，以協議合建收尾」的都更重建模式，大量充斥於我國都更重建案中。

以下，謹就身為都更重建地主的立場，探討與都更重建相關的幾個問題。

1.採權利變換，對地主較有保障？

審查權利變換計畫是都更重建過程的重中之重，其中影響權值分配最大的因素，個人認為是重建後的預估價格（即等同於推案價）；然而，這一價格是不動產未來的預估價值，會受諸多外在因素（如估價期日、景氣變動、建材漲幅、建築工人短缺等等）影響，要想取得一個切確、精準的數值，實務上應有一定的難度。

須知，若以重建後的預估價格作為權利變換分配的參考價，倘若這參考價與市場上實際銷售價格有所落差時，必將影響到地主與建商之間的權值分配，而且其幅度還相當大。

簡明的說，共同負擔通常係由建商所支付，包括重建費用、公共設施費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐、管理費用等等，建商據以參與都更重建後分配回相對應的權值；但在實務上，建商在每個都更案中所提列的共同負擔比，一向很難、甚至無法被確實檢驗，故其合理性就經常會遭到地主們的質疑。此時，若不動產重建後的估價價格在審查階段即被低估（即推案預售均價高於審查均價），就意謂建商在權利變換審查階段時，其共同負擔的權值占比就會被放大；也就是說，如此一來，建商能分配到手的權值將為之增多。

假設一個都更案最後核定可銷售面積為3,000坪，建商所提列的共同負擔為97,200萬，權利變換審核時所採的基準價格，均價設定為每坪90萬；則建商將可分配到36%的權值；然而，設審查時基準價格設定為120萬（即估定均價與推案價或市場價格相同），則建商可分配到到的權值將縮小為為27%。這突顯出審查時所採的估定均價會直接影響分配比率的事實，且影響幅度之大，總是出乎於常人之想像之外。是故，實務上權利變換在審核時的估定價格與推案均價（市場價格）的落差不宜太大，否則一旦低設，將對都更地主極為不利，此為其一。

再者，權利變換計畫一經核定後，假設建商權值為36%，其所據以分配到的土地、建物、停車位，也會依此比率在權利變換計畫中被明文確定。接著，若推案價格（市場價格）每坪均價較審查時的估定均價往上調升10萬，建商出售不動產時就會增加10,800萬的進帳；若每坪調升20萬，甚至調升30萬呢？有興趣的讀者可試著以下列數據試算一下：「若權利變換時採均價90萬做為分配參考，但建商領到建照開始推案售屋時，銷售均價卻變成120萬，二者間的價差總值有多少？」

這種都更重建模式，若以較低的估定價格作為分配的參考價，勢將造成建商在審核時既能分配到多一點，推案之後，又會有豐厚的價差入帳。如此一來，建商不就是左右逢源、利市大發，「賺很大」了嗎？這種獨厚建商的審查模式，豈足以保障地主的權益？這也就難怪，有人曾撰文指出都更重建是建商的無本生意（內容詳見黃琴雅著〈蠶食鯨吞建商有五大手法，都更是建商的無本大生意〉一文），此為其二。

個人的都更案，審查時是以每坪90幾萬做為權值分配的參考基價，但房子被拆掉後才短短一年，預售屋的推案均價竟高達120多萬以上，價差高達30萬；對此，建商竟對外宣稱這是他們費神、費力創造價值的結果，地主們唯有莞爾而已。個人以為，審核時的估算價格與推案均價不宜有大幅落差，若有大幅落差之時，建請政府應及時介入處理，並訂定相關辦法來導正、調適，以符合地主信賴政府把關的期待；而不是權利變換審核階段時用心，待權利變換計畫一經核定後，就放任其自生自滅了！畢竟在大多數地主眼中，都更重建只是建商追求利潤諸多手段中的一種方式而已，但卻是地主賴以生根立命的唯一，政府的行政作為不可不積極、不可不慎重。

2.一切照著合約書走，虛坪、公設比、稅賦負擔卻總是讓地主有苦說不出？
針對權利變換的結果，有問題的地主只能採取行政救濟手段，但依法尋求救濟的時間卻甚為短暫，計畫一經核定，只要得以救濟的時效一過，其結果就難以撼動了。

再者，就協議合建而言，因被歸類為私權爭執，地主可以選擇調解、仲裁及訴訟等手段，救濟途徑多了些；但由於合建契約條文很多，且通常處處埋雷，往往會因各自解讀不同，而產生雞同鴨講無法溝通的情事，只因地主總是處於資訊匱乏、被動不利的一方。再者，實務上地主是很難一一窺破契約中所隱藏的陷阱。倘若虛坪一大堆、公設比超乎預期、稅費負擔的歸屬等問題不能明文訂清楚，也許將來都會成為地主們的夢魘。

在都更案件中，建商通常會先與地主們個別地簽訂合建契約，藉此拴住一些地主；簽約之前，建商總是說得天花亂墜，捶胸頓足地保證絕對會信守承諾；但只要契約一簽到手，若有地主有問題，只要契約上無明文（即有明文，也可硬拗）約定，則「口說無憑、一切照著合約書走」，往往就是建商一成不變的回答，先前的口頭承諾一概不算數，讓地主徒呼負負、傾訴無門。

曾發現，契約中竟訂有建商優先選的條款，即建商由上往下選，地主卻只能由下往上選；近期，地主們也學聰明了，條款大都改為由地主先選。還有，有些契約書還訂定要拿地主信託後的土地去貸款的條款……等等，林林總總，不勝枚舉（相關內容請詳見蔡志揚律師著作〈一次看穿都更X合建契約的陷阱〉）。

針對不動產交易及包租代管，政府均訂有各式定型化契約書範本，以及應記載與不得記載事項，長期以往，對確保交易雙方的權益成效甚為良好。相較於不動產交易及包租代管，都更重建的影響更大，為確保地主暨建商間的權益分配，能達到最基本的公平、公正、公開原則，請政府針對都更重建亦或危老重建均能訂定相關辦法、規範及範本，並結合實際發生過的問題，適時彙整各式問題並編製Q＆Ａ，以供民間參考、遵照，相信自可有效舒緩並進一步解決都更重建的亂象。

3. 68 / 32分、70 / 30分，地主占盡便宜？

倘若地主與建商都更重建採協議合建模式，合建契約明定分配比率為68 / 32、70 / 30，地主是否就一定是獲利的一方？且能高枕無憂呢？

筆者個人的都更案，在權利變換計畫即將核定之前，建商即以1.67做為坪效係數，用來分配地主的權值。這個數值比不動產業界經常掛在嘴邊的1.6好像優惠很多，彰顯建商的大度與讓利。但事實上真的是如此嗎？

建築或都更業界大多以坪效係數做為權值分配的參考依據之一。據瞭解，坪效係數可經由兩二種方式求得，一是透過公共設施的占比來反向推算，另一則是以可建築面積與可銷售總面積這兩個數值來推算，若可建築面積為2,000坪，可銷售總面積為3,400坪，坪效係數即為1.7。

坪效係數表，摘錄自台灣財富管理規劃發展協會〈坪效計算：都更關鍵因素〉一文。圖片來源：作者提供

一塊都更基地，假設土地使用分區的容積率為400%，都更容積奬勵值為22%，海砂屋容積獎勵值為15%，則每一地坪可建面積就是4 * 1.22 * 1.15 = 5.612坪。筆者個人的都更案，建商採1.67為坪效係數來分配，因協議68 / 32分，則每坪土地就可分配到6.37坪的建物面積（即5.612 * 1.67 * 0.68 =6.37）。但是，由於本都更案公設比為34.6%（此值取得自權利變換計畫），坪效係數就應改採1.72；這樣一來，每坪土地就可以分配到6.56坪建物面積，其間相差達0.19坪。若設以10坪土地參加都更重建，則就會少分配到1.9坪。

試想，都更後每坪售價若為100萬，則每一位地主不就是少分到190萬嗎？如果有50位地主，大家的土地持份也相等，則10萬的價差，建商的收入就會增加9,500萬；20萬價差，增加19,000萬；30萬價差，更將增加為28,500萬。而這些價差，不就是通通進到建商的口袋內嗎？

我絕不反商，不反對建商得到合理的豐厚利潤，但這種追求利潤最大化、無限化的情形，就值得吾等深思。

總之，坪效及坪效係數這兩個用詞，地主們總是霧裡看花傻傻地分不清楚，但卻是都更承案業者賴以推案的用詞。經個人參研多時，發現坪效係數的來源如內文所揭有二，但至於何者才受用？這恐怕只有建商才心知肚明了。個人的都更重建案，在核定的權利變換計畫之中，即可清清楚楚地看到建築面積與可銷售總面積（不包括停車位）數值，試算之下，發現坪效係數業已達到1.73了；但依協議合建契約的分配，實施者卻仍堅持使用1.67，且表示結算須於建物主體完成興建，辦理產權登記時，方能據以調整（但在核定的權利變換計畫中，相關的分配數據記載得一清二楚），這樣合理嗎？

因此，政府對坪效係數的產生方法宜明文加以規範，並訂定辦法以保障地主能爭取自身的權益；畢竟這才是地主最為關心的所在，會直接影響到都更重建甚至危老重建的權值分配。

4.權利變換計畫究竟是建商的護身符，還是地主的保障書？

都更權利變換與協議合建各有其優缺點所在，其中權利變換的門檻較低，但協議合建地主分配較多，故相權之下，地主通常會先與建商簽訂一紙合建契約。但合約內容中總會有這麼一條，約定地主可在權利變換與協議合建之間選擇其一，且以一次為限。然而，這一條款訂得合理嗎？

須知，權利變換與協議合建相較之下，因權利變換通過門檻相較為低，且具有較好的稅費優惠，建商大多選擇權利變換作為都更重建的敲門磚。基於防杜逃漏稅、偽造文書，政府已經訂定有協議合建的落日條款，即必須在113年3月31日之前提出申請，方有土地值稅暨契稅的減免優惠。那，我們必須進一步探討：經政府核定的權利變換計畫對地主還是建商較有保障？

如前所揭，重建後的預估價格會直接影響地主暨建商的權值分配，如今在建材高漲、工人緊缺加上疫情的情況下，建商可能也有自己的困窘。希望他們承案評估時已有調適因應的方案，也期盼不會因此降低營建的水平。

在這裡，我想提一提建築經理公司。筆者個人的都更案，在權利變換計畫奉核定後，隨即在建商主導之下與某家金融機構簽訂信託契約，某一建經公司的名字赫然出現於信託契約中。但，都更權利變換計畫經核定已兩年多，這段期間個人對於建經公司要做些什麼？曾做過些什麼？是全案管理亦或全案背書？至今仍是一片空白，也難以參透，因這些都未規範在權利變換計畫中，故實在難以探其究竟。

不論是都更重建亦或危老重建，基於資訊、資源的極端不對稱，由於地主通常是站在弱勢與匱乏的那一方；加上由於重建的需求巨大，專業的建經公司便應運而生了。地政士公會全國聯合會名譽理事長王進祥曾呼籲政府，建請政府要善用民間力量，用以加速都更審議進程的提議，筆者對此敬表贊同。希望能在都更案審核階段時，即引進「建經機制」，如此一來，不但能有利於加快都更案的審議速度，更可使地主與建商的權值分配能更加公允。再者，在權利變換計畫奉核直至交屋結案的這一段漫長時間中，也才會有一立場中立、且實際參個案的專業單位，足以居中緩和或協助解決地主與建商間的爭執，這對都更重建或危老重建而言，應可產生很大的助力與推力，而不會演變成凡事建商說了算。

總而言之，都更重建是一件極為耗時且費力的巨大工程，感謝這幾年來為此勞過心、勞過力、費過神及認真積極執事的每一個人。然而，文中所列問題均是都更地主們心中所牽絆的，都更條例是否須進一步修法調適？或須依執行上的實際需要另訂施行細則或權宜辦法，以確實活用民間豐沛的專業力量？倘能如此，相信除確能兼顧地主與建商的雙方權益之外，進一步更可促進都更審查效率，追求實質的公平與正義，方為全民褔祉之所繫。

最後，誠心感謝地政士公會全國聯合會名譽理事長王進祥在百忙之中抽空指導與斧正。

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（作者作者 儒霖2022-03-28 曾任地政士公會全國聯合會暨台北市地政士公會理事。）