【好房網】大直50年公寓竟創「超高單價」PK娛樂區宅「正常發揮」原因曝

台北市大直因具備優質居住環境、且依山傍水，整體生活機能不錯、又有捷運，吸引許多民眾移居。而最近大直幾個房市交易卻引起注意，觀察實價登錄資訊，大直北安路一戶3樓老公寓、26.7坪，今（2022）年5月交易，以總價2,190萬賣出，換算單坪價格竟來到8字頭，高成交價碼讓人大吃一驚；東龍不動產專任約經理陳泰源也直呼難以相信，該筆交易恐怕是大直商圈有史以來「無電梯老公寓的最高成交單價」。

 

由實價登錄資訊可看出，北安路608巷這處老公寓屋齡約50年，交易戶為4層樓公寓的3樓，3房1廳2衛格局，沒有車位，室內坪數26.7坪，8年前屋主以1850萬元購入、當時成交單價69.2萬，今年5月屋主釋出、且以總價2,190萬元成交，換算單價為81.9萬元，價碼確實很高，因觀察近一年北安路的老公寓成交紀錄，平均單價多落在60幾萬，少數交易為7字頭。

 

如此的高單價，陳泰源也大呼「太誇張」，推判這可能是大直商圈區域大直街、北安路一帶，沒有電梯的老舊公寓且排除一樓店面，史上最高成交單價，無法解釋為什麼可賣這麼高價，「因其不是頂樓、沒有頂加的加持，實登也沒有特別標註特殊交易」，莫非是有高檔精裝潢或頂級家具電？

 

陳泰源說，若「不針對個案」來分析，以過去「其他案例」等歷史經驗，有些成交價格過高、顯不合理的案例，可能原因有二：一是買方把2%的服務費也灌進成交價裡；換句話說，買方不付服務費，賣方支付6%服務費，這樣，價格比較漂亮。二是雙方協議作價，因應房地合一稅制，有賺才要繳稅，因此，把價格作高，將來賣屋極有可能「帳面上」賠售則不用繳稅，但此舉恐涉及使公務人員登載不實罪，切勿以身試法。以上兩種方式，皆可幫助買家提高貸款額度，以減少自備款的支出。

 

陳泰源認為，目前房市的氛圍轉變、整體市場交易量在下滑，這筆老公寓的高價交易或許可解讀「價量背離」，因為大直目前成交量明顯萎縮、量縮嚴重，就連之前討論度很高的「米其林一條街」樂群三路門牌，至今還是年度零成交掛蛋；過往大直成交量體最大的基河國宅二期，五月份的「敬業三路」門牌，也是零成交。

 

大直另一筆有趣的交易，是在樂群二路的「大直豐匯」社區大樓，地上11層、地下3層，屋齡約7年，多是大坪數產品，這案子之前曾一度「聲名大噪」，陳泰源表示，因其土地使用分區是屬於大彎北段商業區的「娛樂區用地」，只能作為「娛樂服務業」用，但過去因政府及法規管制不嚴，導致大彎北段蓋了不少住宅產品，形成「商業區違規住宅」的現象。

 

「大直豐匯」近期一筆交易是8樓其中一戶，建坪247.91坪，屋主在8年前以總價3億2千5百多萬買入，不含車位、單價122.72萬，今年6月屋主釋出、以總價3億2,800萬成交，單價約123.8萬。陳泰源指出，「大直豐匯」這筆交易價格屬於正常水準，與北安路的老公寓交易有著天壤之別；「大直豐匯」這筆交易是特殊交易，可能是親朋好友之間買賣，不過就算是特殊交易，因為有房地合一稅的考量，買賣雙方仍不會以太低價碼成交，以免未來若要轉手，會被課徵太多獲利所得，因此也盡量會接近市價。

 

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好房網News記者林和謙／台北報導