【工商時報】潛力蛋白區大翻身 李同榮：天龍國概念將消失

15年前，無論房地產投資或置產，強調的就是「地段、地段、地段」，只要投入所謂俗稱的蛋黃區，就是投資置產不敗的定律。15年後的今天，發現全台房市中南部都會平均漲幅超過65％，超過雙北市，而各都會的潛力蛋白區漲幅都超過傳統蛋黃區。

房市趨勢專家李同榮指出，隨著15年前高鐵七都通車，八年前二線城市增設苗栗、彰化、雲林等站，蛋黃蛋白漲勢豬羊變色、重新定義，全台七都近5年漲勢最強行政區排行榜前12名幾乎是由非傳統蛋黃區，而清一色幾乎全為具潛力的蛋白區囊括。

尤其是，今日各都會的潛力蛋白區，往往就轉身為明日的新興蛋黃，蛋黃區的概念也因交通建設擴大都會而擴大延伸至周邊蛋白區，尤其是新興重劃的蛋白區商圈逐漸成熟後，公共建設與生活機能也往往勝過老舊擁擠的蛋黄區。「潛力蛋白大翻身」已是現在進行式，更是未來進行式。

而過去被視為廣義蛋白的中南部，近十年來在高鐵軌道經濟與高科技產業鏈南移的激勵下，房市發展與增值潛力已勝於北台灣，而北台灣的桃園市發展史勝新北，新北又勝於台北，「南北大翻轉」促使房市「天龍國」概念即將消失。

李同榮分析，近五年來，過河、過橋的林三淡（林口、三峽、淡水）卻是新北市漲幅最大與人口淨流入最多的前幾名，中壢青埔則是桃園房價漲幅最高與人口淨流入最多的區域，而且在房市降溫後，中長線後市仍然看好。而過去被列為台北外圍蛋白的新北、桃園，交通發達的新興重劃區無論生活機能、居住環境、建物品質與投資報酬都遠勝於台北。

李同指出，2024在基本面與技術面偏空環境下，房市將以盤代跌，市場不致太悲觀，雖然餘屋與供給續增，但購屋信心與需求同步增強，因此交易量反而會熱絡回溫，餘屋只要讓利就可以趁勢順利脫逃。全台都會房市走勢，台北會是最抗跌區域，但也是因為它在近十年是房價漲幅最小的都會，扣掉通膨、經濟成長、物價上漲因素，台北房價幾乎等於沒漲。而抗跌並不代表房市前瞻性最優，反觀中南部因高科技產業不斷南移，因營建成本比重高，房價基期低，近年漲幅較高，而部分超漲地區會有局部調整，但中長線仍然看好。

而另一方面，因大台北交通網建構完整，都會擴大至桃園，促使人口由台北外移新北、新北人口外移桃園，桃園市的房市前景會是大台北都會形成的最大受益都會，也將是全台房市最具競爭力與爆發力的城市。

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