【鏡週刊】小建商高槓桿承做危老重建 專家疾呼5大重點修
2023/10/20
台北市屋齡超過30年的老宅逾64萬戶，平均屋齡36.87年，天龍國可說是六都市容最老舊的城市。2017年《危老條例》開出一條高速公路、遞出容積獎勵誘因，加速危老重建進程，近年在六都遍地開花，尤其北市核准件數更是全國之冠。
然而竟有不肖業者當成一場遊戲，蓋不下去就甩鍋走人，當初拱手讓出土地的地主戶、從口袋掏出血汗錢的承購戶，面對爛尾工地欲哭無淚。建商爛尾事件自去年以來層出不窮，在在凸顯政府現行的法令仍欠周延、必須全盤檢討，專家直指5大痛點，疾呼要修法。
「資本額7,500萬竟能承做總銷金額13億的危老重建，嘉源建設簡直是小孩開大車，如果碰到工料雙漲、土建融貸款不足等因素，建商倒閉跑路，最終損害最大的是消費者。」消基會董事長吳榮達說，嘉源建設是個小建商，卻在北市北投區、大同區承作總銷金額達13億元的危老重建，他呼籲政府對預售屋的管控，應該從「誰有資格蓋」開始管起。
1、簽約由民間公證人見證
時代力量立委邱顯智指出，建商和地主之間，包括財力、專業知識、資訊流通等，都處於極度不對稱的狀態，尤其地主多是年長的長輩，「金管會規定向高齡者販賣保單時必須錄音錄影，那麼當危老重建案要簽約時，因涉及權益大，更應該錄音錄影，甚至要有民間公證人在旁見證。」他說。
2、提高消費者受償順位
手無寸鐵的消費者，遇到建商跑路時，不但房子住不進去，繳付的價金也可能受到受償順位被墊後，恐怕一毛錢都拿不回來。
邱顯智以10多年前的華隆案促使《勞基法》修法為例，「華隆紡織惡意關廠，勞工自救抗議、追討薪資，最終促使政府修法《勞基法》，提升勞工地位，第28條規定，勞工的資遣費應與銀行的抵押權同一順位受償。」
殷鑒不遠，邱顯智強調《消保法》也應該修法，在預售履約擔保制度中，讓消費者和銀行債權同一順位受償，「我們台灣很難一次進展到像德國法令那樣，勞工、消費者必定優先拿回，但至少要提升到同等地位、一起分配。」他說。
3、落實公權力審查機制
都更有政府介入的審議機制，讓公部門各單位介入審查，相較之下，危老卻沒有任何審查機制，完全仰賴地主與建商自行協商，邱顯智觀察，政府基於公益性質給予危老非常高的容積獎勵，建商獲得容獎好處的同時，政府就應積極讓公權力進行審查，多設立一層把關機制，輔導建商訂好權益分配，減少糾紛。
4、信託擔保委託人，應改為「買方」
消基會以「泊山妍」建案為例，依照《預售屋買賣定型化契約應記載事項》第7之1點規定，價金信託的委託人是賣方（即建商）而非買方（消費者），所以，消費者承擔的風險依然存在，需要內政部亡羊補牢，將信託擔保的委託人改為「買方」。
一旦建商無法依約完工或交屋，這筆價金信託的剩餘財產，即可按比例完全退給所有承購戶（消費者），不會再將其他中下游廠商的賠償（如管理銷售、廣告行銷、建築師、設計費等費用）一併列入受償分配，使消費者能夠退回的價金大幅縮水，造成消費者實質的損害。
5、速訂立建經專法
雖然目前「預售屋買賣定型化契約應記載事項」已詳列5大履保機制，但管制「價金信託」的源頭法規仍不健全，無法防堵建商與建經公司任意挪用資金，因此消基會呼籲，應速定《建築經理業管理條例》才是正本清源之道。
鏡週刊→https://www.mirrormedia.mg/story/20230814money003
更新時間｜2023.09.12 20:47 臺北時間、記者 馬婉珍
更新時間｜2023.09.12 20:47 臺北時間、記者 馬婉珍