【太報】「新青安」能心安? 學者示警:負擔得起才進場 慎防未來高利率風險

2023/10/01

今年8月上路的新青安優貸方案,刺激首購族或剛性需求的購屋意願,讓房市交易回溫,但學者分析,補貼利率、拉高貸款金額、延長貸款年限和寬限期等,對力有未逮的民眾恐怕是加重負擔,一旦利率正常化、萬物續漲、高齡少子化等影響加劇,民眾要提防壓垮駱駝的最後一根稻草,因為到時「政府也買不了單」。

「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」8月1日上路,由政府加碼補助利息1碼(0.25個百分點),搭配公股銀行減半碼優惠總共1.5碼,一段式利率從2.025%降為1.775%,貸款年限40年、寬限期5年,貸款額度上限1000萬元,利息補貼3年,吸引不少首購、自住族群搶貸。

新青安8/1上路 官方民間皆認證提升購屋意願

央行日前公布8月五大銀行新增房貸及全體銀行房貸餘額統計,五大銀行新增房貸餘額從564.24增至632.01億元,月增67.77億元,主要原因就是新青安房貸的申貸熱絡,而全體國銀青安房貸餘額為6083億元,月增102億元,占國銀房貸餘額的比重也從7月的6.22%增至6.28%。

永慶房產集團發布今年第4季趨勢前瞻報告調查時,有79%的民眾認為,新青安優貸方案會增加購屋意願,特別在四大面向的優惠條件中,以利息補貼與提高貸款額度最具吸引力,占比分別為36%與27%。

業務總經理葉凌棋也說,房市政策衝擊淡化,房市也回歸供需基本面,加上新青安優惠貸款利多,讓不少有意進場的首購族加速購屋時程,這些購屋者原本就有購屋規劃,使得8月和9月的全台交易量出現小幅上揚,不過,新青安的效益能帶動多久,還需要長時間觀察,並進一步分析。

新青安「真心安」? 學者憂多數購屋族恐難以負擔

新青安優貸方案帶動房市回溫,卻也有部分隱憂,近一兩個月以來,不少有意購屋的民眾積極詢問,雙薪家庭或育有1、2名以上子女的小家庭等,紛紛以薪資和可負擔貸款金額,來評估能否購入1500萬至2000萬元的房屋,但扣除生活開銷及子女的教育費,若要揹上長達30年的房貸,恐怕力有未逮。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示,現況好比頭等艙機票打對折,又祭出限時限量,很多人會趨之若鶩,「實際能否負擔得起呢?」問題的癥結點在此,從學術用詞來說,其實是「難以負擔」,由於財富幾乎鎖在房貸,購屋者必須把生活水平降到基準值以下,同時大幅減少消費和娛樂,加上房價高漲、實際購買坪數縮小,居住品質仍舊不及格。

補貼有時效、貸款時間長 利率正常化恐壓垮購屋族

章定煊指出,很多人進場買房是基於房地產長時間會上漲,且「現在不買以後會買不起」的心態,過去幾十年是如此,未來受到少子化、高齡化的影響,加上全球會逐漸走向利率正常化,且供給面緊縮,一旦低利率就發生通膨,往後勢必得面對高利率。

新青安補助利息1.5碼,但補貼利率僅有3年優惠期,章定煊認為,購屋族申貸後,若是利率不上漲,長期處於生活品質很低的情況,倘若走向利率正常化,最終要回到正常利率,屆時會成為壓垮駱駝的最後一根稻草,家庭或個人要面臨違約問題,對政府而言「恐怕會成為買不了的單」,演變為小型的金融風暴。

金融海嘯元凶是次貸風暴 對應現況很熟悉

章定煊話鋒一轉提到,2008年金融海嘯的元兇是次級房貸風暴,事發前民間對房市景氣樂觀,美國聯準會推出寬鬆利率政策,貸款成數高、低利率的結果,使得房價持續上揚,之後,房價下跌、失業率提高,許多人無力償還,就拋售房屋,造成房地產泡沫。

他語重心長地表示,以前是萬物不漲,只有房價漲,還挺得過去,現在面臨什麼都漲,就是房價沒漲,反而問題更大,雖然房市不會馬上急轉直下,短期是安全的,但現在人購屋幾乎都是「all-in」,很難留下預備金或其他財源來支應,而人口跟社會趨勢的轉折點慢慢接近,再出現利率上揚和景氣衰退,任何一個意外都會成為致命的打擊。

章定煊最後提醒,若能負擔得起房貸和頭期款,仍舊可以進場,級數不要跳太高,發現財務狀況撐不住,就要提前跟銀行協商、及早處理,不要成為個人的信用瑕疵,甚至讓房屋流入法拍市場。

 
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2023-09-30 07:10 / 作者 徐筱嵐