【自由】法界建議房東 簽凶宅賠償特別條款
2023/09/03
判決沒標準 初一十五不一樣
住客在租屋處自盡,房東能否向亡者繼承人求償?目前司法實務有兩派見解,一派認為房客輕生已使房屋淪凶宅,價值貶損,繼承人應賠償房東損失;另一派認為,租客自盡時只想著了結生命,沒有故意或過失不法侵害房東權利,不符合民法侵權行為損害賠償要件,繼承人免賠。面對現今判決沒標準,初一十五不一樣,有律師建議,房東應在租約上特別約定凶宅賠償條款,以維權益。
伯衡法律事務所所長翁偉倫表示,房屋買賣交易契約均須載明物件是否為「凶宅」,若隱匿,不只面臨賠償,還可能有詐欺問題,依社會通念,凶宅影響買家購入意願,價格較周遭物件低,因此,租客若在租屋處內輕生,確實會造成房價貶損,侵害房東財產權。
另一派主張租客自盡導致房價下跌,只影響房東「權益」而非「權利」,無須賠償;也有不少法官認為,就算房子變成凶宅,但房東在賣掉房子前,都沒有實質損失,不應要求房客的繼承人賠償。
翁偉倫認為,凶宅降低交易可能性與價值,應屬財產上的權利受損,就算交易前的損失尚未實現,但凶宅市價確實已降低,這可透過鑑價得知價差,有客觀事實基礎;房子若成為凶宅而導致沒人要買或租,房東不僅未能從中獲利,還得支出房屋、地價稅,損失更大,不應倒果為因,以沒賣掉為由認定房東未受損。
宇軒國際法律事務所主持律師廖芳萱分析,另一派認為繼承人是否應賠償,應符合「故意或過失不法侵害他人權利」要件,房客輕生前只想著如何了結生命,屬瞬間意念,不會顧慮是否影響房價,難以認定有直接或間接貶損房價的主觀故意,不構成侵權行為,繼承人無賠償責任。
廖芳萱提醒,房東若主張損害賠償碰壁,或可改試「債務不履行」加害給付,建議房東可在租屋契約上特別約定,若屋子成為凶宅,房客應負損害賠償之責。
最高法院至今模糊處理
一名法官分析,法官會判房東敗訴,可能是覺得繼承人遭逢喪親之痛,又要負責賠償,太不人道,因此緊密扣著法條,助其解套;目前雖有兩派見解,但最高法院至今模糊處理,他呼籲本案攸關房東權益,最高法院收案若認有積極歧異,有提交大法庭統一見解的義務,勿再迴避。
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〔記者吳政峰/台北報導〕