【工商】已見轉售下車潮 2023房市將量縮價鬆動

2022年不利台灣房市的因素將繼續干擾2023年，再加上《平均地權條例》修法若明年一月在立法院三讀通過，有房仲業者直接判台灣房市「多頭」已到盡頭。

受到通膨、升息、戰爭及疫情等利空的影響，今(二○二二)年的台灣房市呈現「開高走低」，虎頭蛇尾的表現，而展望明(二○二三)年，包括經濟情勢、房市打房政策、市場超額供給及總統大選前哨戰等四大變數，房地產不再樂觀，盤低走勢也將使買盤縮手。

房市將遭五傷拳重擊

中華民國不動產經紀業同業公會全國聯合會理事長張世芳指出，二○二二年的房地產市場可說是詭譎多變的一年，上半年景氣買氣大好，一片看好；年底一記重擊引來市場騷動，《平均地權條例》修正草案在十二月二十一日已通過內政委員會初審，應會在二○二三年一月十三日休會前完成三讀通過。

張世芳表示，被視為房市「五傷拳」的此項修法動作，主要針對限制預售屋換約轉售及炒作重罰，預售市場將受重創，干預自由市場機制與健全交易市場相互角力，勢必成為二○二三年房市的一大焦點。

此外，根據永慶房屋二○二三年第一季網路會員調查，全台認為房價看漲的比例已連四降，由最高的七一％，降至第一季的二九％，看跌比例則增至四六％，大幅超過看漲比例。

民眾看跌比例超過看漲

永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，全球通膨壓力不減，各國央行持續貨幣緊縮政策，此外，烏俄戰爭未停歇，讓地緣政治風險難除，全球經濟前景不明朗，各家經濟預測機構紛紛下修今年與明年的經濟成長率，讓消費者對房價上漲的看法已呈現多空交叉，房市多頭恐怕已到了盡頭。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，前兩年受惠於低利環境與資金潮助攻，讓房市交易熱絡，自住、置產等需求強勁，加上通膨蠢動，讓不動產實質資產價值成為抗通膨保值首選，推升購屋需求穩定成長。

觀察七大都會區近二年第四季房價變化，均呈現上漲趨勢，可以發現除了雙北市漲幅不到五％外，桃園以南五大都會區年漲幅均超過五％，其中，新竹、高雄年度漲幅逾一成，顯見近一年國內房價漲勢仍明顯。

過去四年六都房價漲超過四成

若再進一步與疫情前、未實施貨幣寬鬆前的二○一九年同期相比，七大都會區近四年房價漲勢驚人，除了雙北漲幅約二成外，桃園以南五大都會區漲幅均超過四成，新竹漲勢最為凌厲，達六四．六％(圖一)。

不過，值得注意的是，七大都會區房價已有鬆動跡象，葉凌棋指出，以二○二二年第四季房價與第三季相比，除了新竹仍有一％以上漲幅外，新北、桃園房價微漲○．三％與○．八％，其餘四都房價微跌，顯示房價由漲轉跌，房市已出現反轉向下訊號。

他談到，政府打炒房的多項控制，已讓房市逐漸盤跌，而二○二三年又有經濟情勢、房市打房政策、市場超額供給及總統大選前哨戰等四大變數，使得外界普遍看空房市，消費者看壞比例才會超過看漲比例。

預售市場率先反映跌勢

再就《平均地權條例》修正草案，從去年底內政部拋出修法議題，就開始影響預售市場長達一年了。

根據預售屋實價登錄資料統計，統計近二年一至十月預售屋交易，今年總銷金額突破一兆元大關，交易量為六．七萬件，與去年同期相比，件數年減七．二％，但因為缺工缺料讓房價往上，使得總銷金額仍成長三．五％(圖二)。

葉凌棋更指出，由去年第四季至今年第四季的預售屋平均成交量及總銷表現，曲線更是一路盤低的情勢來看，件數減少五五．八％，而總銷金額減少五二．一％幾乎是腰斬，因此，可概估去年第四季是這一波房市多頭的高點，然後逐季下滑(圖三)，預售屋買氣逐季降溫，其中，台北、台中、高雄交易件數衰退逾六成最多。

他說，觀察今年一至十月全台建照量較去年同期成長七％，且推估全年建照量恐達一七．五萬戶，創近二十八年來新高；新屋開工則年增一六％，前兩年因疫情衝擊而工料雙缺的現象，讓興建期程遞延至今年，開工量大增，而使照也年增八％，維持高檔，顯見目前與未來市場新增供給量大，房市超額供給狀況更為明顯。

葉凌棋並發出警訊指出，二○二三年至二○二五年將出現新屋爆量潮，全台逾十五萬戶新增供給，大量賣壓恐湧現(圖四)。

房市已見轉售下車潮

不過，因為《平均地權條例》修正草案主打預售市場，在法令於明年一月可望三讀通過前，今年的預售市場已逐漸出現「下車潮」。

葉凌棋說，觀察今年十二月全台預售「轉售量」較去年同期大增四一％，整體預售轉售量暴增六千五百件左右，顯示「平均地權條例」修法，確實讓不少投機客擔心修法通過後轉售困難，而陸續選擇退場，大量預售屋建物拋到市場上求售，讓預售屋出現大量下車潮。

若再細看七大都會區預售轉售量變化，桃園暴增七七．四％，台南成長逾五成，台北、台中、高雄也都有四成以上的增幅。

他更指出，未來三年預售屋完工爆量區，超過三千戶以上的有十區，都出現在新北市、桃園市及台中市，且大都是過去推案熱區的重劃地區(圖五)。

再就國際情勢來看，今年全球經濟成長放緩，明年經濟成長關鍵在於主要國家貨幣政策、全球各地地緣政治風險，以及供應鏈重組等衝擊，全球呈現低度成長的機會大。

另就國內經濟情勢來看，十月M1B年增率5.18%，M2年增率7.32%，資金快速退潮，已連續兩個月呈現「死亡交叉」，市場資金動能轉弱(圖六)。

葉凌棋表示，在全球經濟展望下修、俄烏戰爭未歇，市場普遍看淡二○二三年經濟景氣的情況下，加上二○二四年初的總統大選，時間往前拉半年的前哨戰，都將使得明年下半年備受干擾而影響房市表現，他預估明年房市將呈現「價跌量縮」格局，全年交易量估二八至二九．三萬棟之間，較今年減少八％至一二％。

推案多的熱區 備受衝擊

而針對《平均地權條例》修正草案，禁止紅單交易的情況下，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去一兩年預售越熱的區域受影響越重，市場也可能出現一波讓利換約的下車潮。

他說，過去推案熱區的重劃區、房價飆漲區將會是明年壓力最大的區域，而這些區域的預售換約物件增加，對於區域房價將會有一定壓力。

此外，私法人須事先許可且五年內不得轉售，對於豪宅市場將產生衝擊，現在有許多豪宅都登記在公司名下，雖然有機會先向政府取得許可，但高端人士會有資產被政府關注的疑慮，因此高端市場買氣短期恐受到影響。

曾敬德指出，預售禁止換約上路後，投資客就沒有利用預售低自備高槓桿的投資空間，也可以說未來預售將轉變為自用為主的市場，長期房價也會更為穩定，不過投資客也是因為看漲房價，才選擇預售產品上車，現在房價不漲預售投資風氣也消退，政策已經有類上路的效果，市場最擔憂的其實是不確定性，一旦政策定案「長痛不如短痛」，市場也會很快速調整適應。

六都公會看房市 量跌價盤

仲介公會全聯會理事長張世芳另指出，明年因建材及人工的成本上升壓力仍未減，即便市況趨緩成交量下降，整體房價仍會維持在原水平。

雙北市在近二年的價量變化相對較小，因此受景氣變化的波動較小，預估雙北市為價平量縮，成交量微調約五％左右。

桃園市持續因為新興重劃區完工交屋，移轉登記棟數將持續增加約五％至八％，房價受到區域公共建設發展支撐，價平量增。台中市氣勢旺盛，是目前唯一不受景氣影響而持平的一都，捷運效應在二○二三年將持續發酵，沿線房市續走強，價量仍有小漲空間。

而台南市及高雄市將在二○二三年進入盤整期，中場休息階段，台積電建廠計畫雖有變動，但不影響高雄市政府對科技廊帶的規劃及發展，後續需求仍為看好，房價已直逼桃園市與台中市。

台北市不動產仲介公會發言人張欣民另談到，台灣房市就像冬天的天氣般冷冰冰，《平均地權條例》修正草案已經一讀通過，明年初三讀已「箭在弦上」，其中衝擊最大的除了預售市場外，就是豪宅市場，當限制私法人買住宅要「許可制」後，對過去兩年不少私法人投資豪宅的動能，將削弱不少。

新北市不動產仲介公會理事長林平川則談到，上波房市從高點往下修正，預售市場就以低總價或小宅(一至二房或二加一房)為主的剛性需求買盤居多，尤其是新婚族、單身族及年輕族群為主，故市場交易量還可以，另預售完工的交屋潮也出現，故仲介仍接到不少看屋的預約。

桃園縣不動產仲介公會理事長蕭順智表示，桃園今年以來土地成交量有萎縮，尤其央行對建商融資貸款降至四成後，影響建商獵地，不過，航空城產業專區設有醫學及教育園區，吸引清華大學、政大及陽明大學等進入青埔，其就學及就業的人口紅利，加上桃園公共建設多，使得桃園仍是看淡不淡。

超額供給量增 房仲另類看案源開發

台中市不動產仲介公會理事長林志雲表示，今年台中的表現是六都中最好的，不過明年就可能「量縮價持平」，此外，因二○二三至二○二五年有很多新成屋進入二手市場，反而有利仲介業開發案源，反觀總價較低的中古屋反而「一屋難求」，一有人拋到市場，幾乎是被「秒殺」。

來自台南市的中華民國仲介公會全聯會發言人薛大川談到，今年的房市根本就像在洗三溫暖，而明年將是「有價無量」格局，賣方堅持高價，而買方希望價格修正，能買便宜些，故會觀望，買賣盤呈拉鋸，另因新房子的造價高，價格要跌很難，除非有重大危機，而依據過往台南的房市發展經驗，他建議，選好的地點買房，絕對不會後悔。

高雄市不動產仲介公會理事長簡志坤表示，陳其邁市長過去招商引資的績效不錯，加上正在發展的Ｓ科技廊帶計畫效益是可預期的，目前市場上認為，明年上半年高雄的成交量會縮，下半年因是二○二四年初總統大選的前哨戰，預料會有建設利多釋出，因此，年中盤整的局勢，到下半年可望趨向好轉。

 

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圖文授權轉載自理財周刊1166期 作者/顏瓊真

工商時報 數位編輯 2023.01.01