【ETtoday房產雲】黃舒衛／六重「新常態」衝擊　房市高檔翻轉成定局

一開春就面對地緣政治衝突，引爆史上最大禁運封鎖，隨之而來的通膨及升息，加速全球進入產業面、資金面、政策面的6重新常態，也直接衝擊房產市場，價量表現、交易主力、進場動機皆會發生轉折、斷裂，市場正式步入衰退循環，機會與風險也會同時並存。

從資金面來看，美國聯準會從1月就開始縮減購債規模，3月又進入升息循環，緊接著6月啟動縮表，不但半年內從QE連換兩檔，由急速、空檔、倒檔到QT，並且全年暴力升息17碼。

台灣的升息幅度、次數雖然較緩，但房貸利率已經創13年新高，再加上貨幣供給年增率M1B的18%已經回落2017年的5%以下、兩次升準，以及央行信用管制、金管會拉高國銀不動產放款權數，都讓資金條件外弛內張。

資金新常態，宣告廉價資金時代的終結，過往1、20年以擴大槓桿收購資產、賺取自然增值價差、租不如買的進場誘因，不再是唯一真理，想坐收租金收益的投資人，同時面對借貸成本、營運風險的雙重挑戰。無論是住宅或商用市場，都得務實面對激情降溫後的震盪，以及資金籌碼的移轉。

舉例來說，金管會對壽險業購置不動產的租金收益率從年初的2.095%，急升至2.72%，從相對值來看，漲幅高達29.8%，試問，有哪個房客能接受房東一年漲租3成？

而從絕對值來看，在市場上要找到2.72%投報率的物件，誠屬不易，還要思慮未來升息循環的淘洗，許多區域市場、產品，如果不進行價格修正或是拉高租金投報，將會陷入有行無市的困境，所以「價盤量縮」已成房市步入新常態的主旋律。

從經濟面來看，因應投資過剩、消費緊縮的庫存壓力，台股年跌超過兩成、國發會公布11月景氣燈號，一口氣衰退6分，來到近13年半新低點，正式轉為「低迷」的藍燈。

即使有供應鏈重組的漣漪，但不可否認的是產業投資的回收期拉長、不確定性增加，一不小心就會出現財務缺口，或是被迫移轉生產基地的變數。疫情反覆、國際貿易衝突不斷，不管是製造業或營建業，尤其金融、服務業都勢必面對利多未能如期兌現、供過於求的陣痛期，衍生提前獲利了結、斷尾求現。

最後是非經濟因素的政策面帶來的新常態，其中包含綿綿無絕期的信用管制，以及箭在弦上的平均地權條例修法，前者壓抑市場資金動能，後者則結構性翻轉台灣預售市場的遊戲規則。

影響所及，投資盤冷卻、自住盤觀望，擠壓資金流進商用、中古屋、合建市場，間接墊高信譽好、財務佳的開發商或營運者的競爭優勢。

游資雖不能保證房價不跌，但可以充分解釋過去靠融資工具助燃的燎原式交易不再的同時，高淨值人士、家族辦公室等高端買方卻持續以創高價的方式收購高總價物件，舉凡北士科、港湖區的整棟物件、土地，甚至透過併購、股權投資、借貸等策略，擴大資產池，繼續製造市場驚喜。

但「價量雙跌」已成為明年房市定數，過去3年因疫情高燒的房市逐步回歸，只是這次的基期太高，所以進入新常態的調整幅度大。消費者比較關心的價跌議題，會依區域、區位、產品而有不同的反應，預估落在年跌5~15%的區間，但是今年下半年動輒2成的量縮，建議開發商、投資人要靈活啟動「以價換量」的銷售或租賃策略，先搶獲利、降低風險。

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文／高力國際業主代表服務部董事黃舒衛