【工商】房市過冬 全年移轉棟數面臨32萬棟保衛戰

時序正值入冬，台灣房市似乎也要「過冬」，而這又有兩種含意，第一種是春夏秋冬，隨著時序推演，而另一種則是房市遇寒冬，景氣真的冷！

一般來說，景氣好不好，常是由「落後指標」來「先行」判斷，如房市每月的成交棟數，或是建商的土融、建融，或是「房貸」餘額等，因為統計要有「一段時間」，並無法立即顯現，尤其房子的買賣登記，常有一個半月至兩個月的「時間差」，因此，視為落後指標。

今年房市「虎頭蛇尾」

但即便是落後指標，仍是房市榮枯的一大判斷依據，因此，各縣市地政局的統計資料，就成為「後市」判斷依據之一。

而十一月的移轉件數為何？信義房屋根據六都地政局資料顯示，六都十一月建物買賣移轉棟數為1.86萬棟，移轉棟數創下近六年以來同期新低，且年減幅度達到28%，雙北與台南都創下六年同期新低，高雄市更是創下十四年以來同期新低，今年虎年房市上半年火熱，下半年由盛轉衰，全年房市「虎頭蛇尾」。

根據地政局資料顯示，台北市十一月建物買賣移轉棟數為1999棟，年減26%，創下六年同期新低，新北市4238棟，年減四成，桃園市十一月建物買賣移轉棟數3724棟，年減16%。

台中市則因為北屯與烏日持續有大量交屋撐住，十一月移轉棟數4286棟，年減10%，台南市十一月建物買賣移轉棟數1610棟，年減28%，創下六年同期新低，高雄市2708棟，月小增6%，但移轉量年減達43%。

永慶房屋也表示，今年一至十一月六大都會區建物買賣移轉棟數，六都整體交易量合計為223,156棟，較去年同期年減7.0%，其中台北市年減5.5%，新北市年減10.0%，桃園市年減4.3%，台中市年增3.4%，台南市年減12.4%，高雄市年減14.3%。

五都成交量縮明顯

永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，除了台中市外，其餘五都均較去年同期衰退，尤其新北市與台南市、高雄市都年減一成以上，量縮最為明顯。

不過，若從歷年一至十一月交易量來觀察，台南市今年的交易量仍是近十六年來次高，高雄市也是近九年來次高，僅次於去年，顯示兩大都會區交易量仍屬高檔。

而台中市則逆勢成長，今年一至十一月建物買賣移轉棟數依舊創近九年新高，是六都中表現最為亮眼的都會區，但增幅已「逐月收斂」。

陳金萍補充，觀察今年下半年的交易市況，累計一至八月交易量受惠於新屋交屋潮挹注，年增率短暫重回正成長，但隨後累計至九月、十月，則再度呈現負成長，且衰退幅度逐月遞增，從一至九月的1.4%擴大至一至十月的4.4%。

觀察今年前十一月交易量可以發現，年增率減幅已大幅擴大至8.8%，在去年第四季市況熱絡的高基期下，今年全年建物買賣移轉棟數將呈現6%至10%的負成長應可預見，且將是近六年來首次衰退，同時也將是近三年來最低表現。

南二都「積」情已過？

而由統計資料另也看出，過去反映台積電設廠，成交熱度獨占鼇頭的南二都房市，似乎也上漲無力？

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，前十一月成交量，台南21,342棟，年減12.4%，高雄34,356棟，年減14.3%，可見南二都的衰退幅度尤其鮮明。

她說，高雄去年下半年房市因護國神山創造奇「積」，台南也因南科蓬勃發展，讓房市交易量衝上雲端，然而今年台積電話題轉淡，且價格走高拉長磨合期，買盤轉趨冷靜，使市場買氣拉回修正的情況相對明顯。

反觀台中前十一個月累積成交量45,771棟，年增3.4%，是唯一保持正成長的都會。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，近年台中的新推案量保持在高峰，最近兩、三年全年新推案總銷規模都超過二千億元之譜，相較2016、2017年僅約千億左右的低谷，推案量能翻倍成長，隨著建案陸續完工，台中今年也續迎穩定的新案交屋潮，成為買賣移轉棟數的大補帖。

其中烏日區在除了千戶鉅案「夢幻誠」持續交屋外，第四季又有百戶指標案「協和聚心」取得使照，激勵烏日十一月買賣移轉棟數達到643棟，連續兩個月創下該區單月歷史新高！

全年三十二萬棟保衛戰

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，六都十一月量能較上月反彈，首先是受惠年底新案交屋潮帶動，比如說桃園、台中，就在青埔、烏日等地新案陸續完工交屋下，撐住買賣移轉棟數表現，使十一月的月增率止跌回升。

不過由於房市仍面臨通膨、升息、打炒房的大環境，十二月中旬也還有一次央行理監事會議牽動市場，因此房市尚未脫離觀望氣氛。

進一步觀察各都十一月的單月表現，與近年同期相比，都算是相對低檔，其中台北市的1,999棟，為近六年首度跌破2,000棟，新北亦是近六年低點，台南市1,610棟也是近七年新低，高雄更創下歷史同期十一月最低量。

所以即使十一月整體量能較上月稍稍回穩，但房市依舊處於冷靜期，全國全年買賣移轉棟數仍面臨三十二萬棟的保衛戰壓力。

中信房屋總經理張世宗表示，以往每年第四季都是傳統的房市旺季，會出現交易較熱絡的情形，但今年在疫情、通膨、升息、選舉…等影響下，出現了房市交易較冷淡的景況。

另相較去年下半年房市交易量逐月攀升，今年則出現旺季不旺的情形，以今年前十一個月六都的數字推估，全台今年的建物買賣移轉棟數恐跌破三十二萬大關。

經濟及房市前景不佳

由以上房仲業的統計與分析，顯示房市步入寒冬的情況愈來愈明顯，而所由何來呢？

陳金萍指出，全球貨幣緊縮、升息、地緣政治風險等變數衝擊下，經濟展望下修，近期金融市場也出現劇烈震盪，衝擊民眾對經濟前景的信心，國內消費者信心也創下金融海嘯以來新低紀錄。

加上國內三度升息，十月五大行庫新增房貸利率已來到1.827%，房貸負擔更為吃重，都讓近期房市觀望氣氛濃厚，也改變民眾對於房市的預期，即使有購屋需求，也將更為保守出價、緩步進場，與前兩年熱絡市場氛圍已大不相同，房市後市挑戰不小。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，去年為房市高點，尤其去年底交易量龐大，因此對比今年降幅顯著，尤其今年十一月九合一大選，選前買氣必然下降，話題退燒區的減勢最為明顯。

今年在資金減少、買氣衰減的情況下，成交量自然不比去年，而年減幅最大的高雄市，今年買氣隨著半導體產業下滑，欠缺有力話題讓買方追逐，交易量下降明顯，橋頭區年減幅高達60.3%，可見議題失效又無資金動能支撐，成交趨向冷清。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，根據中央銀行十月份消費者購屋修繕貸款與建築貸款餘額(表三)統計，消費者購置住宅與修繕貸款餘額合計為931.78百億元，較去年同期提高7.47%，其中購置住宅餘額雖續創新高，但年增率卻持續寫下新低，顯示市場短期買氣降溫。

江怡慧分析，目前桃竹交易放緩，現階段明顯停滯，購屋猶豫期拉長，因此讓交易如同被按下暫停鍵，現階段可判斷央行升息與選擇性信用管制措施對於房市的負面效應已逐漸出現，主要是受到市場環境，加上通膨壓力尚未緩解、製造業無薪假人數開始增加、民眾對經濟展望轉趨保守等影響因素，使得短期購屋需求持續下降！

然值得留意的是，十月國立中央大學台灣經濟發展研究中心調查發布的購屋房地產時機指數首度呈現降幅收斂，而十一月份消費「購買房地產時機」指標與上月持平落在102.65點，維持在樂觀水準，顯見持續持平代表不動產對於民眾仍是較優抗跌的選項，而選局已定塵埃落地後之市況，將更為明朗，可持續觀察往後數月，即能明確窺見民眾對於房地產信心的真正態度！

美國再升息 國內房市冷清

張世宗指出，今年受到全球股市下跌影響，國內勞動基金投資收益累計一至九月的收益率減少9.87%，累計虧損5,124.6億元，其中新制勞退基金虧損3309億元，若以目前1225萬人帳戶計算，平均每位勞工賠2.7萬元。

今年以來股市呈現下跌趨勢，尤其近幾個月更為顯著，再加上美國十一月再度升息三碼，全世界熱錢都往美元靠攏，使得資金動能差，市場上投資都趨近保守。

此外，全球預測機構都預告2023年經濟成長率將較2022年差，對於美國不斷地升息，將對全世界的經濟造成外溢衝擊，導致各國經濟成長趨緩，預計明年經濟表現較佳的區域應該在東亞地區，在看好中國逐漸解封下，全球通膨可望緩解，但房市近幾年由資金帶動的房價漲幅仍需時間做調整，才能讓房市回歸健康的交易市場。

陳金萍也指出，去年自八月國內疫情逐漸獲得控制後，房市交易量呈現逐月成長的態勢，遞延買氣出籠，交易熱度延續至年底，拉高基期，反觀今年，資金潮退場、全球經濟成長放緩的狀況下，近期金融市場劇烈震盪也衝擊民眾對經濟前景的信心，加上央行三度升息增加民眾購屋負擔，市場瀰漫保守觀望氛圍，也改變民眾對於房市後市的預期，今年十一月全台房市交易量較去年同期減少36%，已是連續四個月交易量年減幅超過三成，顯示下半年買氣明顯轉弱，房市交易降溫。

陳金萍提醒，FED如市場預期於十一月升息三碼，今年以來已升息十五碼之多，資金退潮、金融市場震盪、經濟展望下修，同時，還有俄烏戰爭、台海關係等地緣政治風險難除，在物價、房價高漲的狀況下，加上銀行因市場資金緊縮以及受限於不動產放款上限等因素，在有限資源下放款審核趨嚴，民眾房貸資金取得難度增，都讓民眾購屋態度轉趨審慎、保守，房市後市面臨挑戰。

買賣房意願處低檔

此外，國泰金控發布十一月國民經濟信心調查結果，國內管制持續鬆綁，景氣展望與大額消費意願走升，但買賣房意願則維持低檔，其中，賣房意願指數降至-21.8 (10月：-13.4)，為十四個月以來新低，買房意願指數則基本持平在至-59.4 (10月：-59.5)，維持在2016年9月以來相對低點。

國泰金控指出，民眾對於過去六個月居住地住宅的價格變化，本次調查結果顯示：63.4%的民眾認為過去半年房價上漲超過3%，較2022年1月調查減少19.9個百分點；而27.1%民眾認為房價變化在±3%，較2022年1月調查增加12.5個百分點；9.5%民眾則覺得房價下跌超過3%，較2022年1月調查增加7.4個百分點，總結而言，民眾認為房價上漲的比例較前次調查大幅減少。

對於未來六個月居住地住宅的價格變化預期，本次調查結果比較顯示：13.7%民眾預期未來半年居住地住宅價格漲幅超過10%，較2022年1月調查減少10.4個百分點；而35.2%民眾預期房價漲幅介於3-10%，較2022年1月調查減少19.4個百分點。

預期房價將在±3%區間內變化的民眾比例則從17.8%升至31.5%，較2022年1月調查增加13.7個百分點；有19.6%民眾預期房價跌幅超過3%，較2022年1月調查增加16.1個百分點，整體來看，本次調查結果顯示民眾看漲未來半年房價的比例與幅度皆較2022年1月調查下滑。

房市敲警鐘 待售案增賣壓恐加重

此外，代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，2022年11月分數為41.5分，對應燈號失守「連15綠」的相對安全防線，轉為代表「衰退注意」的黃藍燈，分數較十月(42.2分)減少0.7分，創下2021年8月以來新低。

風向球六大構成項目呈現「一升、三降、二平」，其中預售屋推案量分數上揚，待售建案個數、來客組數、成交組數分數下挫，新成屋戶數、議價率分數持平。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，儘管十一月預售屋推案量較十月大增約三百多億元，北台灣市況仍受房市人氣、買氣低迷拖累，降至今年最低點。

買氣趨緩下，線上待售的住宅建案較上月微增至1,061個，新建案議價空間卻繼續縮小，十一月新建案平均議價率約10.15%，主因為多數賣方信心未潰散，仍堅守價格，使日前順利成交案件，多屬雙方認知價格較接近的個案。

隨著房市迎來選後推案潮，如何縮小買賣雙方價格認知差距，成為線上個案一大考驗。

成采錡表示，在全球經濟前景黯淡、央行升息、中央打炒房修法等因素影響下，預估消費者看淡房市的預期心理將持續攀升。雖說不少業者期待新案進場大舉拉抬市場熱度，可就住展目前掌握，多數指標新案預設開價仍屬於區段高標，意味業者須花費更多時間縮短雙方認知價格差距。此舉將拖慢建案銷售速度、拉長銷售期，使業者面臨更大的市場競爭壓力。

 

新聞→https://ctee.com.tw/house/housinginvest/774305.html

文／授權轉載自理財周刊1163期 作者／ 顏瓊真