【經濟日報】空房面積相當10.3個台北市！中國房市風暴，一場慢動作的金融危機？

中國房價修正幅度，來到1990年代以來最大。數據顯示，閒置空屋的面積，相當於10.3個台北市那麼大。這會不會是一場金融危機的慢動作？

中國為了挽救房市，已端出一連串刺激方案，數百億銀行貸款、下調房貸利率，也大力支援地產開發商，地方政府出手直接買進新屋撐房市。

蘇州8月成交房屋總面積約為37.2萬坪，足足是7月的兩倍多，但有一半是當地政府買下的。

根據CRIC研究，蘇州當局9月買進約5000單位的新住宅。濟南轄下當局8月底也買下3000戶公寓大樓準備未來出租用。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，「政府的做法顯示，閒置新屋構成的壓力愈來愈大，政府不得不幫開發商減輕壓力」。

許多經濟學家認為，中國委靡的房市不會再更糟了，因為北京永遠會端出新的刺激方案。但對於待價而沽的屋主來說，情況更凜冽一些。

從事媒體工作的Echo等著賣掉上海的房子，但6個月來只等到4個有興趣的潛在買家。她說，「大家都在等更急遽的跌幅，才願意出手，這將造成房市的惡性循環」。

Echo認為，中國房市已經是近年來最糟，而且大概還會拖個幾年，因此打算把自己330萬人民幣的開價，再砍個10%。

中國消費者信心逼近歷史新低，近期人民銀行調查顯示，73%家庭認為房價會維持不動或是下跌。即便房地產旺季黃金週效應也失靈，新屋銷售年減38%。

上海6月放寬疫情封鎖管制以來，房地產仲介朗木只完成兩筆交易。他說，時機好的時候，一個街區一年成交的房子可以多達30到50戶，過去6個月，則大概不到10戶。

「對房仲來說，情況真的難熬，如果沒有任何成交，除了最低薪資，什麼都沒有，壓力真大」，朗木說。

中國國家主席習近平與其他共產黨核心人士16日召開中共二十大，幾乎沒有什麼議題重要過房市。(看更多：中共二十大》這些做不到，中共會倒台？習近平政治報告全解析)

彭博社報導，中國新屋市場規模達到2.4兆美元，住宅和開發商庫存總額達到52兆美元，是美國住宅市場規模的兩倍，甚至超過了整個美國債券市場。

而房地產業約佔中國GDP四分之一，也占家庭資產的40%。沒有一個國家政府，能在這樣大的泡泡破裂之下，免去金融危機，而1989年的日本，與2007至2008年的美國已經演繹過，下場會有多麼災難。

中國房價修正，住宅市場私有化以來最大

潛在的外溢效應也十分巨大。新冠疫情拖垮消費者信心，數百萬家庭眼見自己的老本貶值。於是，儲蓄增幅來到史上新高，貸款申請需求則是金融危機以來最疲軟。

當前房價的修正，已經打破紀錄，成為中國1990年代都市住宅市場私有化以來最漫長與大幅度的下跌。儘管大都市，像是北京、上海與深圳9月初已經有些微回穩，但牛津經濟研究院經濟學家發現，地產開發商7月現金流年減24%。

儘管很多經濟學家說，政策的支持與逐步放寬防疫限制，也許會幫助中國房地產找到支撐，然後持平地進入2023年。但幾乎沒有人預期會出現有力的反彈。

大摩分析師說，「中國政府的措施比較像是避免房地產市產的難題，溢向更廣泛的經濟當中，而非真的要刺激房市」。
彭博社首席亞洲經濟學家舒暢（Chang Shu）認為，中國住房供給大概要減少25%，才能對齊2031年的基本面需求。基本面需求不好，已經剔除了投資客。

過去10年，恒大等開發商瘋狂舉債，蓋了更多公寓，因此住屋供應很充足。彭博經濟估計，目前約有8.47億坪的房地產是閒置的，大概是10.3個台北市的面積。

模擬情境，一場金融危機慢動作？

分析師與經濟學家為中國描摹了幾個可能的情境。

美國經濟研究公司榮鼎集團（Rhodium Group）位在香港的合夥人懷特（Logan Wright）指出，一開始是公寓銷售下滑、開發商一連串債務違約，直到現在演變為地方政府層面的金融危機。這是一場「慢動作的經濟危機」。

美奇金投資諮詢公司（J Capital Research）聯合創辦人楊思安（Anne Stevenson-Yang）認為，中國會走過房地產下跌，中國一向可以。「但人民將承擔損失，銀行也將被要求在借債方債務重組過程中接受損失」。

大摩經濟學家近期也嘗試預測如果中國扯後腿會怎麼樣，他們模擬了一個壓力測試，結果是2023年上半年中國經濟成長僅有1%，失業人數將達1100萬人。

國際貨幣基金（IMF）則描繪了慘澹的景象，房地產市場的低迷可能演變為銀行業危機。在其中一種情況下，15%的小銀行可能會破產。

 

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天下雜誌 編譯 張詠晴