【自由時報】升息衝擊 商用不動產、土地買氣降溫

近10年全國商用不動產、土地年度交易總額走勢

疫情、升息、通膨、戰爭等利空齊發，引發全球經濟衰退疑慮，不僅股市，房地產市場都籠罩陰霾，買方態度保守觀望；加上今年以來中央銀行已升息2碼（0.5個百分點），且祭出土建融信用管制，全台土地、商用不動產的買氣明顯受影響。

高力國際董事總經理劉學龍認為，各機構經濟預測都開始示警，加上升息循環下，將加重資金成本、拉高收益率要求、拉長決策期，預期不動產交易量勢必萎縮，土地交易尤其明顯，以今年交易動能來看，今年土地交易很大機會跌破2,000億元。至於商用不動產，因連番升息，也使壽險業的要求報酬率目前已提高到2.595%，將影響交易速度、交易量與區域。

營建成本高漲 建商獵地轉趨保守

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出，建商過去3年已補進5年的土地庫存量體，目前正值升息、營建成本高漲，以及政府政策調控房市的情況下，未來幾年建商未必會持續再買進土地，加上壽險最低收益率門檻拉高至2.595%，雙北市已很難找到符合的商用不動產標的。因此，未來幾年商用不動產、土地買氣將持續降溫。

近幾年工業、產業用地多為自用買家。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，今年單宗土地交易金額前3高全是工業用地，分別為星宇航空、統一超（2912），以89.57億及60億元標得航空城產專區土地，以及南亞（1303）購買彰濱工業區的丁建，買家目的是為無縫接軌、快速投產，不僅本來就不受政策管制，甚至在全球供應鏈在地化的浪潮下，需求更為迫切。

另外，雖然升息大幅拉高壽險業進場門檻，但今年前三季購置商用不動產為2012年、金八條實施以來的同期新高，甚至超越去年全年投資量，顯見把熱錢從波動較大的金融商品轉進保值的實質資產避險，仍為投資機構操作策略主流。所以，即便過房市雞犬升天的階段，只要產品適合、價格或投報合理，依然能獲得投資人的青睞。

升息衝擊 壽險業值多事之秋
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，壽險業今年正是多事之秋，加上升息循環的過程中，能夠符合最低收益的不動產越來越少，壽險業也只能往外尋找，所幸雙北以外都會區的商業機能日益蓬勃，對於辦公室等需求也產生結構性改變，反而提供壽險業進場的機會。至於土地市場則價格居高不下，倘若房價沒辦法再往上，建商買地也會轉趨保守。

《住展》雜誌研發長何世昌認為，商用不動產與經濟環境關聯性極高，在經濟成長強健時，企業主業務穩定，拓展業務與購置商辦信心較高，商業不動產市場就會較熱絡。然而，目前經濟成長放緩與衰退疑慮罩頂，勢必衝擊企業主的信心與需求，商用不動產市場降溫是可以預期的。而最大的挑戰，恐怕是2023年至2026年的商辦完工潮，台北市將釋出極為龐大的現貨供給，能否順利消化才是末來關注的重點。

新聞連結→https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1549863

記者徐義平／專題報導