【經濟日報】天啊！台北豪宅市場熄火了，屋主讓價近6,000萬，一般住宅房價也將反轉？

2022年，堪稱是房市無預警「反轉年」。年初，房仲業還興高采烈說，2021年台北市成交350筆豪宅，總金額達629億元，蓋一座「101大樓」還綽綽有餘。豈知，今年前9月豪宅成交量竟然熄火了，以全國豪宅重鎮「台北信義區」為例，跟去年同期相比衰退50％，甚至出現單一個案讓價近6000萬，相當每坪單價打87折出售，這是否意味一般住宅的房價要開始反轉了？

台灣房屋集團趨勢中心觀察實價登錄資料發現，台北信義區今年前三季，總價上億（豪宅）的大樓交易量，僅20筆，較去年同期的40筆，減少一大半（50％）；每坪平均單價則從173.6萬元降為151.7萬元，下跌12.6％。

然而，全台今年前三季的交易量較去年同期，僅微減1.4％，為何信義區豪宅成交量的降幅是全台的35.7倍？

房仲業最關心的是，今年9月，信義計畫區知名豪宅「冠德信義」C棟有一個實價登錄的新交易，12樓加4個車位（約60.8坪），總共267.72坪，買方閎泰投資以總價4.1億的現金購入，扣除車位總價2000萬與坪數，換算每坪單價188.48萬；相比二年前出售、同為12樓一戶的實價登錄，每坪單價是216.69萬元，這一次，買方議價空間變大、賣方等同打87折讓售。

短短兩年間，同為12樓的房子，單價從216.69萬元降為188.48萬元，扣除停車位不算，相當於屋主讓價5837萬餘元【（216.69-188.48) x (267.72-60.8)】賣出。

高資產族群關注國際局勢，投資豪宅趨於保守

台灣房屋信義101特許加盟店店東向秦毅進一步指出，「冠德信義」B、C棟比鄰，皆為16層樓高，頂樓為空中花園、交誼廳，1樓有室內泳池，面向公園綠地、興雅國中，視野佳。近年的成交案並不多，2019年曾有12樓一戶成交單價超過216萬元，創下該社區的新高；過去B棟有九筆交易，最低曾出現190萬元、去年C棟15樓（頂樓）成交單價還有200萬。這一次，買方以188.48萬買到12樓，價錢相對划算，確實是最低紀錄。推論「現金」交易，應該是吸引賣方願意讓價的主因所在。

雖然，這僅是台北信義區豪宅市場的單一個案、並非通案，但相比一般住宅「量縮價不跌」的現況，是否意味著整體房價有反轉的機會？

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，過去高總價商品不乏現金交易，所以升息對高端客戶影響有限，不過今年房市氛圍確實不如去年，股匯市震盪，買方心態也有所調整，而且又逢年底選舉，有多重因素干擾。

更何況，高資產族群很關注國際的金融走勢，資產配置趨於國際化，預估大環境未明朗的此時，大戶也在觀望，投資相對保守、對價格更敏感，豪宅單價走緩成為趨勢。


豪宅價格鬆動，意味著一般住宅也可能走跌？

大家房屋企劃研究室副理郎美囡感觸最深，她今年初才整理完台北全區的豪宅交易量與成交價，當時「元利信義聯勤」每坪單價達到299萬元；「信義首席公館」「琢白」的交易單價都還在200萬元以上，今年豪宅的買氣明顯緊縮了。

她進一步分析，自央行升息以來，各區域、各類型不動產交易量均走跌，而豪宅市場先前因資金熱潮價量均上揚，如今貨幣緊縮讓動能減弱，豪宅交易必然受到衝擊。

尤其是豪宅林立的信義計畫區，房市轉向首當其衝，高單價物件去化時間已明顯拉長，買方追價意願也變弱了。賣方不想多讓利、買方接手意願也不高，成交價確實難以維持年初之前的高水平，「若市場信心下滑，央行又持續升息，導致多數屋主或建商態度軟化，豪宅就會出現價格修正，」郎美囡總結。

尤其，在黑天鵝滿天飛的此刻，緊抓國際脈動的高資產族群來說，置產意願、出價更趨保守，買方更有議價空間，這也是近期台北知名豪宅成交價無法續創新高的原因，甚至還微幅下修了。

畢竟，豪宅是房市的領先指標。元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴進一步分析，豪宅價格對所在區域的房價有明顯帶動效果，甚至讓購屋者產生房價將上漲的預期心理，只要豪宅買盤熱絡，價格就會居高不下，附近的房價也不容易下跌。但，今年豪宅價格恐出現鬆動，一般住宅確實有可能走滑。

不過，陳傑鳴認為，這兩年雙北房市漲幅小，估計一般住宅價格修正幅度不明顯；反而是這兩年漲幅凌厲的中南部，修正幅度會比較大一點，但最差狀況，就跌個一成以上，跌幅還是會低於漲幅。尤其這幾年資金回流、投資力道非常猛，加上通膨等因素，房價還是有支撐點，要完全跌回到兩年前的水平，機率並不高。

 

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遠見雜誌 文 / 彭杏珠