【聯合UDN】升息趨勢下 台美房市烏雲密布

聯準會9月時雖將基準利率升息3碼至3%-3.25%，但在8月時，個人消費支出物價指數的年增率仍達4.9%，因而各方預期今年11及12月，聯準會將再各升息3碼。若聯準會今年升息七次18碼（4.5%），對美國房市會造成什麼影響？是否會波及台灣房市？皆值得探討。

在全球金融危機時期，美國房市雖曾出現泡沫，但與通膨關聯不大。在1996至2006年間，美國房價曾上漲152%，平均每年上漲9.5%。在此期間為了因應網路泡沫危機，聯準會曾將基準利率由2001年1月的6.5%，連續降息13次到2003年6月的1%。在房市狂飆後，聯準會又從2004年6月起，連續升息17次到2006年6月的5.25%。美國房價則在2006年4月逆轉，並在一年內下跌28.4%。然而，在1996到2006年期間，美國的通貨膨脹率從未超過3%，因而房市崩盤和通膨關聯不大。

反觀最近美國房價上漲，是伴隨聯準會量化寬鬆政策以及聯邦政府擴大支出，導致通膨升溫的結果。從2012年4月到今年6月，美國房價上漲119%，尤其是最近兩年上漲了40%。在爆發新冠肺炎疫情後，聯準會實施量化寬鬆政策，導致其資產負債表規模，由2020年2月的4.2兆美元，膨脹到今年4月的9兆美元。聯邦政府則藉由增加的貨幣供給，對多數美國人每人補助1,400美元，以及對失業者與受損廠商優渥補助。這造成個人消費支出物價指數年成長率由2021年2月的1.56%，上升到今年4月的5.03%。

面對近來通膨升溫，聯準會今年3月開始升息。至於會升息至何處，可參照1980年代的經驗。1980年12月，聯準會曾升息至19%至20%，在1980年10月，消費者物價指數年增率達到14.6%；兩者間的差距代表5％左右的實質利率。因此，合理預估聯準會明年會升息至7%；也是就是目前5％左右的通膨，加上2%的實質利率。

一旦聯準會升息至7％，則對提供房貸資金的金融機構所造成的不利衝擊，尤甚於對房貸戶的影響。這是因從2008年到今年3月，購屋者傾向申請固定利率的房貸。而去年8月時，美國30年期的固定利率房貸曾落底至2.77%。由於聯準會近期升息又急又快，預期買在高房價且申請高利率固定房貸的人，較前一波房價高漲時期少很多。然而，承做房貸的金融機構，其收入來源是過去年利率只有3%、4%的房貸，卻必須支付存款人升息循環後高達6%、7%的利率。

回頭看台灣。從今年3月央行開始升息起，房屋交易量就逐漸減少，但房價則遲至最近才下跌。去年9至12月間，預售屋交易達到平均每月1.2萬件，但今年5月起，連續四個月下跌至每月7,000件以下。反觀房價最近才鬆動；以最新一期的房價實價登錄的資料和上一期相比，六都除桃園外皆呈下跌趨勢；其中以台北市下跌4.5%最多。

房價尚未明顯下跌，是因央行今年僅升息2碼。然而，下列兩個因素並不利於未來房市表現。首先，最近一項調查顯示，股市由1月的最高點18,619點下跌到目前13,000點左右，導致21%民眾打消買房念頭。其次，美國進入升息循環後，已升息12碼，導致我國資金持續外流，以及新台幣由年初的27.6元兌換1美元貶值到32元。因此，央行有跟進聯準會加緊升息的壓力。由於目前台灣通膨率在3%左右，加上0.5%的實質利率，預期明年央行有可能升息至3.5%以上，從而加劇房價下跌。

在升息趨勢形成下，台、美目前房價已開始鬆動，而未來走勢更不樂觀。我國升息幅度應不致太大，但購屋者幾乎都申請浮動利率房貸，部分購屋者恐無力支付較高利率下的本息負擔，而被迫拍賣房屋。所以，承作大量房貸的行庫，應審慎提前因應。反觀預期房價下跌，對無殼蝸牛是個好消息；他們可以等到升息循環結束，房價大致落底後，再行考慮進場。

 

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2022-10-30 00:25 經濟日報／ 經濟日報社論