【工商時報】928檔期買盤觀望多 Q4房價看壞比看好多

台灣房市面對股市跌破「萬四行情」，資金行情受衝擊外，又有中央銀行升息動作，使得928檔期雖放大量，買盤觀望氣氛轉濃！

就像政治人物要靠「話題」來製造「聲量」的道理，早就沒有「九二八檔期」的台灣房市，為了炒熱度，九二八檔期依然成為房市的談論話題；只是，不巧的是，碰到中央銀行在今(2022)年九月二十二日第三季理監事會後宣布調升「半碼」的升息壓力下，房市買氣可能會「消風」！

九二八檔期建案爆大量

今年房市一直籠罩在通膨、升息及打炒房政策的陰影下，買氣走弱，年底選舉又即將到來，市場前景一片不明。不過根據「591新建案」統計，被視為下半年風向球的九二八檔期，卻在房價高漲及遞延推案的情況下，全台飆出逾八千億驚天巨量，足足比去年同期超出二千億的案量。

「591新建案」統計今年六都、新竹縣市九二八檔期推案量約8,080億元，是自2017年以來最高。

591新建案指出，這次爆量除了受房價飛漲，帶動總銷金額也「通膨」外，上半年因疫情而遞延推出的建案，也抓準檔期效應和疫情緩和大舉出籠。然而，伴隨供給量大增，目前市場上還有央行升息、打炒房政策等隱憂，未來部分地區是否會形成賣壓，值得仔細觀察。

此外，專攻北台灣調查的「住展雜誌」統計，北台灣今年九二八檔期推案預估量約為2,396億元，較2021年同期略增80餘億元，年增率更僅約3.7％。

住展雜誌研發長何世昌表示，今年九二八檔推案量仍不小，但卻不如外界預期的那麼大，原因都是因為房地產「發延」症狀嚴重，加上十一月的大選投票日逐漸逼近，延推的建案只增不減，導致今年最後一檔檔期是熱鬧有餘，但驚喜不足。

由於這兩項調查的統計數字，以及發布時間都在九月二十二日之前，再加上建商從取得建地、規劃設計到申請建照等前置時間，最起碼都要十至十二個月的過程，以及有些建案從上半年遞延至下半年，也造就了九二八檔期案量大。

有代銷業者私下表示，今年升息早就是「預期」中的事，加上很多上市櫃公司不能不推案，因此，在美國聯準會「鷹式升息」引導全球央行的升息潮，更是避不開的情況下，因此，「日子照過」、「案子照推」。

升息對房市的三大影響

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，央行升息半碼的結果一如外界所預期，看似船過水無痕，其實暗潮洶湧，對房市最直接的影響有三：

一、央行再次採取提高存準率的方式變相緊縮資金，也迫使銀行端未來放款更為保守，雖然沒有明確打房政策呼應，卻足以產生強大威力。

二、本次升息之後，由於預期第四季甚至明年也將處於升息循環之中，無論自用或是投資民眾，都會因此降低進場意願，今年房市交易成交量難以期待。

三、民眾關心的價格部分，放貸趨嚴下，房價不僅難以上揚，最快可能在第四季就出現鬆動跡象。

她說，反映在購屋人心態上，自用客戶和投資客戶都會開始偏向觀望，除了都反映價格修正的期待外，緩步升息增加負擔產生溫水煮青蛙的恐慌感，對將本求利的投資者，對投資報酬率的要求也會提高，租金會漲的同時，產品力強不強，騙不了人。

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴指出，美國聯準會九月升息三碼，如果後續還有激烈的升息緊縮政策，也許物價可以下降，但短時間之內景氣和消費都會受到考驗。

在景氣下滑的過程中，很多國家經濟將受到嚴重挑戰，而台灣長期因為有強勁的科技實力、出口量能，再加上台灣疫情趨緩、國境即將解禁，也會帶動內需市場，與其他國家比較相對穩定，這次溫和升息應該是短空長多，對房價影響預期也不會太大。

專家指利空出盡 房市年底回溫

房市觀察家李同榮則是樂觀看待升息動作，他說，他去年曾預測今年房市將面對七隻灰犀牛挑戰，但都會是關關難過關關過的驚險局面，而這七隻灰犀牛也就是七大利空，包括QE縮表、利率持續上升、通貨膨脹加劇、疫情延燒、假性需求爆表、蛋白超漲、兩岸衝突升高、打房力道加重，今年都一一出現。

他說，除了「兩岸衝突升高」仍存在不確定性外，其他利空都出盡了，預期房市將於年底前逐漸回溫，而未來一年，只要兩岸衝突沒有繼續升高，明(2023)年房市仍不會有反轉現象發生，只是房價漲幅會明顯再縮小。

何世昌認為，升息並非房市漲跌的關鍵，以過去經驗來說，升息循環期內，台灣房價從未跌過，降息循環內，房價互有漲跌；原因在於，台灣央行決策多打「安定牌」，通常在經濟成長穩健時才會升息，但今年卻是在經濟成長放緩時升息，因此打擊到買方購屋意願。

第四季房價看壞比看好多

信義房屋針對網友進行網路調查，受到台股重挫、央行持續升息等影響，購屋人對於房市信心持續下滑，在今年第四季房市信心已經出現看壞比看好更多，且有43％受訪者認為房價已經反映通膨了，再漲有限。

另外台股重挫也對民眾資金與信心有所影響，21％受訪者表示自備款資金虧損，35％則擔心台股大跌反映未來經濟可能衰退。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年股市大漲三千點，帶動投資人與大股東身家資產大幅增加，也帶動房市出現一波資金行情，不過今年以來股市高低點相差近五千點，投資人今年不少面臨資產虧損，加上央行連續性的升息，多少對於購屋人心裡會產生壓力，雖然通膨壓力仍揮之不去，但漲多就是最大利空，43％相對多數的受訪者也認為房價早已反映通膨，再漲有限，因此本季在眾多利空因素匯聚之下，房市信心出現看壞的比看好的多，且看壞的比例也是近五季調查以來最高的一次。

 

新聞連結→https://ctee.com.tw/house/housinginvest/727311.html

 

工商時報 數位編輯 2022.10.02