【工商時報】房市反轉？李同榮：慎防最大灰犀牛俯衝

美國眾議院議長裴洛西訪台，引起中共強烈反彈並動作頻頻，不但在台海進行封鎖性的軍演，且發射數枚飛彈飛越台北上空，一連串商攻武嚇，使得台海緊繃情勢有甚於1996年台海飛彈事件，然而對於敏感度相當高的房市，會不會引發更甚於1996年的不利影響？台海危機加劇，會不會是衝垮房市最大的灰犀牛？

筆者認為，裴洛西訪台時空背景與1996年不同，恐慌性不同，結局也會不同，台灣房市暫時不會有直接性的影響，短線不必驚慌，惟兩岸不確定因素對房市長線發展仍有隱憂，市場在不確定因素未除前，也有可能讓此波多頭市場提早結束。

兩岸衝突性將是決定此波房市結束多頭的重要關鍵

此次台海危機，股市房市皆展現強勁的韌性，沒有恐慌性下挫，到底是百姓們對政府充滿了信心，還是人民已經失去了防禦的戒心？大家習慣狼來了，還是相信狼永遠不會來了？此時此刻，台灣人不喜歡被強權霸凌，但又不想陷入戰爭的泥淖，說不出內心的苦悶；台灣人想與老美交心，卻又怕被出賣；想與老共和平，卻又怕被侵吞，說不出心裡的矛盾。

美國就其利益，就是把「一中」賣給中共，把更多「武器」賣給台灣，再把「恐怖平衡」賣給兩岸，一方面不喜歡兩岸交戰，另一方面也不樂見兩岸統一而使中共坐大，台灣雖亟需美國支援，但也必須認清這點事實，裴洛西訪台事件，其實，水很深…。

任何有智之士都知道台灣夾在中美爭霸之間，選邊站的結果，不是與狼共舞，就是兵戎相見，但不選邊站，又難以左右逢源，我們不願淪為肉架上的商品，台灣人內心的煎熬無以言喻，絕大多數的台灣人具有反霸凌的倔強性格，面對中共重兵壓境，憤怒中也忘了恐懼。

但我們都不想成為烏克蘭，而事實上台海局勢越來越緊繃難行，兩岸局勢發展將決定台灣未來的前途，當然兩岸未確定因素也是房市現況處境最大的一隻灰犀牛，它已經在遠處逐步逼近，房市必須提防它隨時俯衝而來，將會是衝垮這波多頭房市最大的灰犀牛。

2022七隻灰犀牛的步步逼近，房市也不得不稍事調整

筆者曾在去年底預測2022年房市將會面對七隻灰犀牛的挑戰，包括美國QE縮表、利率進入升息循環、通貨膨脹加劇、預售假性需求過高、蛋白區漲勢受阻、打房力道加重、兩岸衝突升高。

這七隻灰犀牛在筆者預測時都尚未發動攻勢，今年開始到目前為止，這七隻灰犀牛皆已發動攻勢，筆者也於去年底就預測2022房市雖面對這七大利空挑戰，但將會是關關難過關關過，主要原因就是房市正處主升段，七大利空只能阻斷房市熱度，暫時無法撼動房價，但隨著七隻灰犀牛的步步逼近，房市也不得不稍事調整，讓假性需求過高的預售市場在多殺多的情況下稍做調整與消化，對預售市場長線走勢並無壞處。

此波房市主升段在2020-2022年，預期末升段可能在2023Q1-2024Q2結束

筆者在2020年初就預售房市將逐步回升至2024上半年，並預測主升段會在2020-2022年，末升段會在2023Q1-2024Q2結束，為什麼會認定2024Q2前是此波第六循環的終點，其實原因有三：

(一)基本面經濟成長趨緩：受惠中美商戰，台商資金與製造業回流，經濟成長率強勁提升，但數年後將會因QE縮表資金回收、利率逐步回升而成長趨緩，房市漲幅就會受限。

(二)技術循環面到末升段：技術循環中，主升段漲勢通常會維持三年之久，末升段則看當時情勢決定結束的時機點，而此波多頭到2024年就達末升時段，任何大利空都可能令房市反轉向下，2024最有可能發生的大利空就是兩岸衝突升高的最大隻灰犀牛大俯衝，因為這隻灰犀牛在二十大之前還不至於俯衝，二十大之後也要等習近平權力鞏固後開始布局，2024面對台灣新總統上任，這隻灰犀牛就可能開始俯衝，以戰逼和。

(三)政策打房隨時待命：今年最大的利空就是內政部所提預售禁止轉售準備修法，也因此造成預售市場投資客倒貨的多殺多現象，不過筆者認為炒作收斂反而解除預售市場泡沫化的隱憂，市場短期調整，才會有續航力，而這續航力也將延續到2024年，因為中南部的有基之彈將逐漸進入滿足點。

綜上所述，筆者認為下半年房市四大走勢：

(一)房價漲幅將縮小。

(二)投資炒作將收斂。

(三)打房力道將趨緩。

(四)預售市場暫時調整降溫，成屋交易量會回溫。

而房市從2014年反轉向下進入第六循環，到2024上半年長達十年的第六循環，很可能因兩岸衝突的灰犀牛俯衝而結束。

新聞連結→https://ctee.com.tw/house/celetalk/705590.html

文／授權轉載自理財周刊1147期 作者／ 李同榮