【好房網】房市警訊亮燈！「量縮價漲」陷危機…他直言恐怖「2變數」：將進入末升段

自2022上半年疫情大爆發後，房地產緊接著面臨打炒房、升息循環夾擊，且伴隨金融震盪的影響，房市買氣逐月下滑，但令人訝異的是價格表現卻遲遲未見冷卻。而對於這樣的窘況民眾百思不得其解，專家則直言，未來金融只會更加緊縮，而目前價格持續猛漲，交易能量卻很快退潮，其實這現象對房地產來說是很嚴重的警訊。

自2012年實價登錄上路來，10年間的房價漲速為之驚人，根據臺南市不動產估價師公會統計今年１～7月中，30至50坪房屋交易數據，全台就有13個地區房價漲幅逾200％，主要於原因是過去這些地區房價基期較低，落後補漲導致上升幅度較大。

但撇開以往的房價凹陷區，進一步觀察七都每坪漲幅變化，房價高漲問題仍是相當嚴重，在10年之間，七都（含新竹縣市），以台北市每坪漲12.26萬最多，新北市漲10.72萬、桃園市漲11.23萬、新竹縣市漲11.98萬、台中市漲9.04萬、高雄市漲9.67萬、台南市漲11.65萬。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，今年第二季國泰房地產指數出現很有趣的結果，新推個案價格持續大幅度向上推高，然而推案量銳減，銷售率也下降，形成價量背離的情況。就長期指數觀察來說，一季的價量背離，配合疫情的干擾，算不上太大的警訊。但若是連兩季大幅上漲後，全國房價單季上漲幅度仍高達6.01％，而且桃園區暴漲16.35％，本來看起來是非常凶猛的多頭行情，推案量卻萎縮了23.86％，銷售率下滑1.17％。

章定煊進一步分析，從去年第四季開始，業者就覺得成本上漲是一個推動價格的好題材，每一季都以很誇張的幅度在調高推案價格（每一季上漲幅度相對歷史漲幅都大幅成長），然而去年第四季至今年第二季的交易結果分別是價量俱漲、價漲量穩、價漲量縮，顯示隨著價格猛漲，交易能量卻很快退潮，這是很嚴重的警訊，顯示市場對於價格認同愈來愈低。

而觀察近期的變化，章定煊認為幾乎可以確定接下來一段期間金融只會更加緊縮，金融緊縮分為兩部分，第一部分是利率的提高，不利於住宅當作固定收益收租工具；另一部分是資金數量的縮減，不利於試圖將住宅套取價差的交易。而目前市場最危險之處，就是當市場不是靠自住客與置產客在支持房市，而是許多人都是只靠著盲目相信房地產一定會賺錢的投資小白，就很容易造成房市的末升段。

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好房網News記者戴鈺純／綜合報導