【蘋果】建商倒閉履保帳戶只剩600萬 34名已購戶「房錢兩失」

近年不少中小建商傳出資金斷鏈，使消費者買到爛尾樓，辛苦錢血本無歸。《蘋果新聞網》接獲讀者分享血淚購屋史，指出中和建案「青慕淳」兩年前爛尾倒閉，遲至今日尚無法解決，34戶的自備款共3000萬元不翼而飛，大嘆買預售屋風險真高、履約保證不可盡信，現在不知道如何是好。

45歲的已購戶陳先生，2年前在房市一片榮景時，看到中和建案「青慕淳」打出2房超低總價廣告，買進一戶無車位22坪總價960萬元戶型，換算單坪45萬元。

陳先生表示，簽約後，將自備款10%、共96萬元匯進星展銀行專戶，以為建商有採用履約保證、專款專用，購屋風險不大，「不只是我，包含其他30多戶都這樣認為」。未料建商隨即發生財務問題無法續建，迄今2年，大家仍是住在舊房子，一毛錢都還沒拿回來，已經求助無門。
 

新北中和預售建案「青慕淳」，在房市大好的2020~2021年推出，總戶數60戶，扣除地主戶，起造建商山琳建設簽約銷售達34戶，成績不俗，但後來卻在外積欠數億元，不但無法繼續起造房子、也無法退還購屋款項，最後只能放爛倒閉。

已購戶調查發現「青慕淳」履約帳戶共匯進3千多萬元，最後清查餘600多萬元，在房子無法續建情況下，辛苦錢血本無歸。而信託及債權銀行星展銀行居中協調，確定沒有其他建商願意繼續承接此建案，逼得申請法拍土地資產。

星展銀行曾聲明公告，「建商申請土地融資約1.89億元，並將土地設定抵押權予本行，因為逾期放款，本行依規定行使抵押權身分，才聲請拍賣抵押物」。經查，「青慕淳」基地中和區大同段等4筆土地，去年至今尚未拍出。

該案債權人之一的資產管理郭先生說：「迄今很多已購者都還在期待有人願意接手，但困難重重，因為新建商除了要跟原地主及銀行重談條件外，這兩年市場工料上漲之下，接手根本不划算。」

據悉，若有建商願意接手，不僅要先取得星展銀行同意，且當年該案一坪銷售約45萬元，現在當地建案每坪單價已經飆到60萬元上下，因此勢必得跟地主、已購戶等重新談判簽約，難度超高，導致尚無建商願意接手，幾乎成為不可能任務。

郭先生說：「這塊建案因為還沒有開工，對星展銀行來說，最快解決方法就是處分抵押土地，風險最小也最快；至於已購戶部分，不管是有無建商接手，目前眼下條件，幾乎是沒有得解套，幾乎就是要認賠。」

然而，觀察這次「青慕淳」淪落到「拍賣土地、承購戶拿不回錢」的地步，其中問題就在於採用的履約保證機制是業界最常用的「不動產開發信託」，舉凡建案廣告、建築師設計、工程施作等費用，都可以向第3方機構支用這個信託資金，最後結果卻是信託資金被支用了，建商營運岀問題、建案無法蓋下去，

事實上，內政部規定預售建案須提供履約保證，包含不動產開發信託、價金返回之保證、價金信託、同業連帶擔保及公會連帶保證等5種選擇，由建商決定提供何種類型的履保，但與消費者認知有落差，多只能確保資金專款專用、不被挪用，並無法確保交屋保證。

第一建經研究中心副理張菱育直言，市場最常見的「不動產開發信託」或「價金信託」都是由建商和第3方金融或信託機構簽訂信託契約，依建造進度請款，一旦發生倒閉，信託資金可能已經被動用大半了，更不保證能找到承接蓋屋的建商，購屋族得留意風險程度。

「價金返還」保證是最有保障的，市場最少見，張菱育建議，如果預售屋建案採用的履約保證是「價金返還保證」機制，那麼建商在施工期間、完工交屋之前，都不能動用此信託資金，此時如果建商倒閉、岀現建案蓋不岀來的問題時，這些承購戶就可以完全拿回當初付岀去的自備款。

尤其現階段購屋愈要小心，正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠說：「景氣不明朗、央行限縮建商不動產開發貸款措施、以及業界缺工、人力及建材成本大幅上揚所致，若碰到建商無力把建案蓋下去、其他建商承接此建案的意願大多不高，且加上景氣反轉，購入預售屋風險更高。」

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐建議，預售屋建案要提供什麼樣的履約保證機制，主要是由建商決定的，承購戶無法自行選擇，因此最保險的方法還是購買預售屋之前，要自己訪查建商的經營口碑、財務狀況、慎選信譽較佳的建商，才能把購屋風險降到最低，或是轉向新成屋市場，「看得到、摸得到」，相對保險。

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（王鈞生／綜合報導）