【經濟日報】房市進入買方市場 預售屋和成屋房價將分道

2022年起，在全力對抗通貨膨脹下，各國央行開始緊縮貨幣、調漲利率，從而導致經濟走弱，加上我國政府持續嚴打炒房，使得房市交易急轉而下，由2021年的「賣方市場快速轉變成買方市場」，市場買氣瞬間轉為觀望，下一步房市、房價到底會怎麼走？

 

近期坊間有太多「專家、學者」現身，對當今房市評頭論足，以現況預測未來，幾乎所有的說法都是「房價會下跌」，「房市進入空頭」，但真的是這樣嗎？

 

根據前幾天公布的2022年第2季「國泰房地產指數」資料，全台七大城市預售房價，依然全面大漲！房價再創史上新高紀錄，每坪可能成交價全台平均約為45.86萬元，較上季上漲6.01％。

 

其實房價降不降、輻度大小，會和房子是屬於預售屋還是成屋而有所不同。上述的那些所謂的專家、學者，對房市的本質沒有真正的搞清楚就妄下推論，相當可笑。

 

基本上，「2021 年起才開始興建的房子」都會受到興建成本上漲的影響，而且因為成本上漲幅度太大，已經「遠遠超過廠商所能承受的能力範圍」，所以「房價的上漲是必然而不可逆的」。

 

反之，2021年前完工的房子「完全」沒受到此波興建成本上漲的影響，而在預售屋上漲的過程中，卻也隨波上漲，讓手上還有房子留存的建商和投機客意外的多賺了一筆，此種上漲稱之為「趁火打劫」亦不為過。

 

所以，2021 年後才開始興建的房子受到成本的制約，是很難期待有下跌空間的，如果房價無法反應上漲的成本，那麼建商一定會選擇「暫停」，甚至「以拖待變」，等待日後房價再度上漲再做打算，所以期待建商降價出售，根本不切實際。所以，「往後的預售屋只有緩漲的可能，而不會跌價」。

 

至於蓋到一半的房子呢？若不能提升售價，建商很可能為了削減成本而減省工料或調降建材規格、減少配備，買這樣的房子雖然價格可能較低，但卻未必真的划算。

 

當然，也有一些建商則會想辦法將案件轉讓（盤）給其他建商，但都是抓了利潤，因而也很難成交，這也是當前房市的狀況。

 

反之，很多不受興建成本上漲影響的成屋，卻因預售屋房價的上漲而跟漲，形成了「不勞而獲」，他們是真正的「最大獲利者」，但近期因經濟轉向，市場熱賣氛圍不再，加上平均地權條例中的打炒房措施即將立法通過，可能把這些意外獲利的成屋房價重新打回原形，降回原來的售價水準。至於那些乘勢而起的中古屋更將難逃打回原形的命運，甚至進一步下修。

 

這是當前的房市和房價狀況，懂了其中的道理，也就能看清楚市場的現況。一大堆所謂的學者專家，沒有弄淸楚其間的差別，驟下「房價走跌」這樣的結論，實在太過粗糙。

 

對購屋者的建議

 

如果你是剛需，有擁房（首購）或換屋的需求，那麼此時會是你入手的好時機，因為此時你會有更多的選擇機會和議價空間。其中，預售屋能給你帶來更大的付款緩衝空間，不像成屋，你需要立即籌足頭期款；除此之外，買預售屋的好處是你可以買到提升規格（隔音、耐震、無障礙環境）及更符合你格局需求的新房子。

 

至於想靠買房來賺投機差價的，我想告訴你，「隨便買就能躺賺」的時代已經過去了。

 

經濟日報→https://money.udn.com/money/story/5621/6522310

 

專欄作家 胡偉良