[分享]賴正鎰：H2房市「量縮」，預估售價「會這樣」

全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰2021年7月6日說，政府7月推出實價登錄與房地合一「雙2.0」的打房原子彈，5月遭新冠疫情削弱原本預估的打房力道，尤其歷經半年預告，建商遞延推案，消費者自我調適後，只是推案銷售與購地放緩，但對基本盤的房價並無影響，反而因物價指數攀高產生通膨疑慮，出現高資族選擇置產避險的轉移效應。賴正鎰指出，下半年呈現「量縮、價揚」格局，預估售價將往上再墊高1至2成。
 

2020年推案總銷達1.6兆元的盛況雖不再，但2021年房市「先蹲後跳」，2021年Q4將會急拉尾盤，預估全年總案量可維持在1.1兆元規模(圖/鄉林建設)

賴正鎰表示，第3季推案量冷清的可以，他舉例六都的雙北市、台南與高雄市2021年上半年預售案推案量，均較2020年同期少了2成多，僅桃園與台中推案量仍有正成長，但推案速度放緩。他也認為全台疫苗施打率已經突破10％，還會提速增長，疫情若能在7月中旬解除三級後趨緩，Q3報復性消費出籠，房地產Q4推案量就會恢復常態。總體來說，2020年推案總銷達1.6兆元的盛況雖不再，但2021年房市「先蹲後跳」，2021年Q4將會急拉尾盤，預估全年總案量可維持在1.1兆元規模。
 
2020年起，接連兩年，全球主要國家多實施貨幣寬鬆政策及降低利率措施紓困救市，低利率、大印鈔助長美、加、歐、日等國持續QE金融寬鬆，金融與消費市場助長通膨疑慮，雖然各主要大國普遍擴大注射疫苗，但是Delta印度變異株在全球持續擴散，各國正加緊設法防堵。新冠肺炎造成全球1.8億人確診染疫，近400萬人死亡，成了天外飛來最大的黑天鵝，對全球經濟產生泡沫化的憂心與影響。
 
在台灣，新冠肺炎疫情衝擊加上國內三級警戒再三延長，讓全台百業蕭條，民眾減少外出，餐飲僅限外帶，影響旅宿業及餐飲業的運營，中小型業者都快撐不住龐大資金壓力，只好暫時停業。根據統計，截至6月底，已有267家業者實施無薪假，總人數更高達4174人，遽增45％。甚至多家五星飯店宣布終止營業。
 
政府在4月通過房地合一2.0修法，與實價登錄2.0同步在7月1日實施，房地產憂心原子彈來了，未料新冠肺炎疫情來勢洶洶，工地缺工缺料下，還要防疫，預售屋賞屋驟減，工地也被迫減工。房地產可謂腹背受敵，多數建商只好緊急封盤或暫緩520檔期的推案，下半年Q3的928檔期也備受考驗。
 
從央行最新公佈國銀5月底(土建融)建築貸款餘額來到2兆5820億元的新高點，但年增率雖出現下滑現象，從1月18.7％到5月16.9％年增率連4降，反映出建商推案與購地腳步放緩，卻從沒停止。
 
他分析在這個關鍵點，建商持續購的主因是要超前部署，因為台灣基本經濟面仍看好，在游資豐沛情形下，台股2021年底將挑戰2萬點，加上台灣出口強勁，5G行動網路結合物聯網等新科技應用需求擴展，加上原物料價格持續走高，製造業生產、投資活動續強，央行和外銀看好台灣，主計總處更大幅上修2021年經濟成長率至5.46％。
 
賴正鎰分析，近幾年在政府接連政策影響下，房市炒短線的投機客比例明顯下降，尤其2020年底宣布要以實價登錄2.0，對紅單趕盡殺絕，現在幾乎剩下剛性需求的自住客和置產客的買盤，那種「住了幾年就想賣房」的比例很少，對於高資產的投資客，他們更是著重在中長期的利潤。
 

根據建商開工及建照申請資料，2021年上半年六都預售推案戶數約3.8萬戶、總銷規模6,500億元，與2020年同期比較年增率分別是-11.2％與-9.3％，除了桃園和台中市有小幅成長之外，受到政府打房的風向影響，加上疫情加劇、無薪假人數持續增多，連帶也造成購屋人心理恐慌，多數都會區推案量衰退逾二成，連帶使總銷金額也下滑。(詳見附表)
 
賴正鎰說，他在5月時曾建議政府「雙2.0」暫緩一年，但財政部與內政部都異口同聲強調「如期上路」，當時業界從觀望轉踏實，開始認真思考實際的因應策略。他發現近一個月來，仲介、代銷與建商紛紛提前部署因應市場變化，包括縮盤，遞延推案，預售案改成屋後銷售。
 

 

從2021年上半年推案戶數來看，桃園與台中是唯二的推案正成長區域，最主要是人口紅利及公共建設持續帶來利多，以桃園來說，產業進駐帶動就業，又有房價基期低的優勢，近幾年桃園一直穩居六都家戶購屋比第一名。交易熱區除了桃園中正藝文特區與其周邊中古屋外，也包含各新興重劃區，如：經國特區、中路重劃區和小檜溪重劃區。而台中市上半年推案穩定破萬戶，則是台商回遊加碼置產，以及捷運綠線通車、水湳經貿園區、屯區與海線重大建設陸續到位，受人口紅利與軌道經濟雙重加持。
 
展望下半年到2022年的房市趨勢，賴正鎰認為將呈現五大現象，包括(一)疫情解封的速度與房市回溫同步，報復性買盤一觸即發。(二)受營建成本上漲，預估新建案開案價調漲約15至20％。(三)疫情催化換屋型需求，戶數單純且50坪以上中大坪數產品受青睞。(四)全球資金寬鬆通膨隱憂擴大，高資產族加碼佈局房地產作資產配置。(五)雙北都會區土地稀有，房地合一2.0針對都更與危老重建之稅務認定放寬，政策面作多，將是提高優質地段加速都更的誘因。
 

 

賴正鎰表示，下半年與2022年房市表現並不悲觀，因為台灣房市會有機會在2021年Q4隨報復性消費出籠而出現快速反彈，且新成屋的不二價市場會加速成形，預售案也會減半，變成先建後售居多，此外，高資產族的置產計畫增加，52坪以上的中大坪數產品，將可望重回主流。
 
他認為，未來解除三級警戒後隨著報復性消費意識抬頭，房市也可望反彈回溫，特別是原物料上漲、工資增加及通膨疑慮，種種因素都可能推升房價，他估算在這一波土地與鋼價、原物料雙漲推升下，營建成本每坪至少多出2萬元，較2020年提高15％以上，建商只好減少預售比例，改採「邊建邊售」或「先建後售」，下半年呈現「量縮、價揚」格局，預估售價將往上再墊高1至2成。

 

 

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