[分享]北台灣高銀貸建案 三年新低

銀行業放款趨於謹慎，再加上近期換屋房型增多，根據住展雜誌統計，至今年5月17日為止，北台灣房貸成數八成以上的高銀貸建案（指銀行房貸成數8成以上，不含信貸、建商公司貸），占整體建案比例約49.09％，占比不僅跌破五成，更較2020年全年減少約9.9個百分點，創下2018年來新低。

住展研發長何世昌表示，由於央行陸續找金融業「喝咖啡」，銀行放款趨於謹慎，加上近期換屋房型增多，以致高銀貸建案比例明顯下滑。

北台灣高銀貸建案比例在2016年落至谷底，當年僅約21％，主因是2016年是空頭最悲觀的一年，新建案銷售率跌至最低點，銀行為了降低不動產放款風險，紛紛緊縮房貸成數。2018年房地產開始復甦，銀行不動產放款信心躍增，高銀貸建案數占比升破五成，2019年高銀貸建案數占比更高達六成一左右，2020年也接近六成，連兩年處在高峰水位。

今年高銀貸建案比例急降的關鍵，何世昌分析有二點，第一是部份銀行不動產放款瀕臨上限，且央行頻頻關切國銀放款過度集中不動產，銀行因而自律性縮減放款。第二，因房市復甦，今年換屋房型與豪宅建案增多，而換屋房型房貸成數通常只有七成、豪宅則僅有5.5成，高銀貸建案占比因此下滑。

觀察今年北台灣各縣市高銀貸建案分布狀況，台北市有19個、新北市44個、宜蘭縣5個、基隆市2個、桃園市64個、新竹縣市共54個，總計188個。何世昌指出，從高銀貸建案分布來看，與地點好壞關聯性不高。

土地租金 內政部擬大幅下修

內政部20日通過「新市鎮土地標售標租辦法」部分條文修正草案，將以彈性且合理計算土地租金，以貼近市場行情，加速招商引資。本案主要針對高雄新市鎮土地租金過高問題，希望能促進當地發展，但未來包括林口A7、淡海新市鎮都能一體適用。

內政部修法中，土地年租金將原本不得低於新市鎮開發總成本所估定地價之一定比率，修正為不動產估價師所估定土地市價千分之一至千分之五計算。地上權權利金部分，原本不得低於新市鎮開發總成本所估定地價30％，修正為不得低於不動產估價師所估定土地市價的30％。

以高雄新市鎮第一期產業專用區為例，土地年租金從修正前的1億529萬元，修正後調降為502萬元至2,513萬元間，提高有意投資開發者意願。

目前營建署掌管的三大新市鎮包括淡海、林口A7、高雄。淡海跟高雄新市鎮分別有25公頃左右的公有土地閒置。官員指出，高雄新市鎮因為過去採用開發成本的千分之18計算土地租金，造成租金往往超過上億元，遠高過市場行情，屬於特殊案例，因此希望透過這次修法降低土地租金，促進高雄新市鎮的發展。

官員也表示，未來希望以標租取代標售，公有土地出租後，產權仍在政府手上，以設定地上權方式辦理，雖然調降租金，但還是要收取一筆權利金。未來三個新市鎮的公有土地，都能比照新法來計算租金，內政部部務會報通過後，預計兩周內公告實施。

 

 

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