[分享]張峰榮：老屋重建基本功 危老、都更五大差異

老屋重建已經成為台灣不動產的新顯學，不論是都市更新或危老重建，兩種老屋翻新的模式都各有擁護者。然而，不少民眾分不清都更、危老二者差別，或者不知如何選擇才適合自身條件。筆者以「容獎、規模、門檻、效率、租稅」等五大要點，來分析危老、都更的差異。

首先，是政府提供民眾重建誘因，讓屋主最有感的「容獎」，即為「容積獎勵上限」；都更的容積獎勵上限為基準容積的1.5倍，而危老容獎上限則為1.3倍（開發時程加規模獎勵合計最多可額外多獲得10％容獎，達1.4倍）、或者原建築容積的1.15倍。都更之容獎上限看似高於危老容獎，但依筆者在不動產業經營開發重建的經驗，民間都更案範圍大、所有權人數多，若可取得1.3倍已是難得，多數看得到吃不到。而危老容獎明確是最大優點，所以近來危老熱度才會超越都更。

接著是「規模」，意指重建基地大小。都更案是有最小基地限制，依各縣市規定略有差異，大多要求單元面積需在500平方公尺(151.25坪)或1,000平方公尺(302.5坪)以上。而危老重建則無最小基地限制，無論土地面積大小都可申請，但面積愈大、可取得之容積獎勵相對更多，開發之經濟效益也越大，因此筆者建議，以雙北為例，若是連棟老屋，加總地坪約百坪，在所有權人均同意重建的前提下，一同申請危老獎勵及執行重建工程，亦可降低興建成本。

其三為「門檻」，意謂地主同意比例，此為老屋重建最關鍵之項目。都更採取「多數決」，依照基地位置更新地區的差異而有所不同；例如若位於「自劃更新單元」內的都更案，需要80％同意，但若位於「公劃更新地區」，則需75％同意，但不用到百分百同意。而至於危老重建，一律需所有權人100％同意才符合條件。

但筆者認為，雖然都更案具保有不同意者之空間，但在實務操作上，即使有少數1％、2％地主反對，面對俗稱之「釘子戶」依舊停擺，一般業者無法私自拆除，除非公權力介入代拆。

再者「效率」，是最吸引住戶與業者參與危老重建的優點之一，也是優於都更最顯著之處。如果符合重建條件的危老案送至主管機關，法規規定地方主管機關受理申請核准重建計畫，應於30日內完成審核，情形特殊者得再延長30日；而實施者取得地方主管機關核准後，則由起造人於180日內申請建築執照。因此，危老重建申請速度之快，通常成案後一年內即可動工。

而都更則截然不同，在以往的個案經驗上，光是行政審查流程即十分冗長，尤其都審更是曠日費時，一般都更案花個五年、六年都算快了。除非是百分之百同意的都更案，才能適用快速通關方案。

最後項目「租稅」，是賦稅上的優惠差異。都更和危老均可享有租稅優惠，危老主要的優惠在於地價稅、房屋稅，但限於民國111年5月9日前申請者；而都更除了地價稅與房屋稅有優惠外，土增稅、契稅亦有減免優惠。

整體而言，都更、危老各有優劣勢，但若以能盡早獲得危老獎勵及擁有新屋，會以危老重建方式較能達成。最後筆者建議屋主，請注意危老獎勵是具時效性的，所有權人若有達1/2以上同意，請把握時間，先進行初評；若地主完全不懂申請程序、不知需要哪些申請資料？可尋求專業的顧問團隊來協助，例如：幫民眾代為接洽建築師規劃設計，估價師、會計師解決土地產權劃分與稅務問題，以及向各公家單位掛件跑照…等，幫地主一條龍完成所有重建相關的大小事。

 

 

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