好技巧購好屋

在房地產不景氣時，少有建商會推大歸模的個案，普遍以經濟型或容易出脫的產品為促銷主力。而買方在面對這種市場情況時，更要注意買好屋所應考慮以下個別要點：

一、中小坪數：
一般大眾較能接受的低價位中小坪數為主的需求行產品，如三十坪左右之公寓，但買方必須考慮公共面積之比例，尤其是開放空間大樓之公共面積往往高達28％以上，實坪以所剩無幾，至於五至六坪的小套房再扣除公共面積之後，其實坪只剩四平左右可使用，因此選購時亦須兼顧實用性的考量

二、都會區為主：
市區往往都是先漲後跌的特性，在景氣時，郊區的房價跟著市區的水準而水漲船高，但不景氣時郊區的房價卻往往領先跌價，但市區房屋不景氣時，仍有許多換屋及第二戶的需求者，會利用價格較低價期間，以賣低買低之方式來從事購屋行動，因此依階段應以市區為主。

三、獨立車位：
所購買之標的基本建物與車位應分別計價，而不應合併計算在銷售面積內，以免在坪數上遭到灌水而平白的增加了一筆負擔。

四、成本計價：
不景氣階段，擁有土地較多的建商負擔必然較重，此時就有可能以低於成本價或低於市價12%-18%求售，若能要求建方以成本價將陽台推出或增建等，則更可增加建物本身的價值。

五、合理價位：
在買方市場階段，買方較居優勢，因此價位再創新高的可能性不大，購屋時就可以比較價格的合理性來做決定，甚至可以集體議價方式爭取較有利的條件，而就建方之成本而言，包括土地成本、建築成本、勞動成本、利息、管銷、稅費及利潤等，在不景氣時購屋者可以本著成本推算法為原則，再配合市價比價及收益計算為議價原則。

六、低樓層建築：
基於實用性較佳的因素考慮前提下，於不景氣時，買房子應以較低樓層對象，如二、三樓之透天厝或四、五樓公寓，由於其購入成本較低，將來出售也較容易，至於超高大樓或鋼骨結構之建物，其建築成本較高售價也必然偏高，不論是出售或出租，投資報酬相對效益不佳。不但可降低降價求售的風險，待景氣回升時也較具增值效益。

七、土地持分：
土地持分愈多的標的物，其貸款的成數亦愈高，將來也可售得較高的價格，將來即使拆除重建所獲利潤也較可觀，但所需負擔的地價稅也較高。

八、實坪宜大：
一般而言，部份公共面積比例約10%-18%，住宅大廈約18％～26％，辦公大樓為25％～32％，套房及開放空間大樓高達30-34％，至於商場更不乏超過48％以上，公共面積比例較高的房子，室內實坪相對較少，應不予考慮，而一般建商所謂之銷售坪數有些更包括車位在內，如此計算下來每坪總價雖較低，但若以實坪計算則顯然價格偏高很多，所以購屋時應以公共面積較小者為優先考慮對象。

九、公共設施：
部份建商為了提高房屋的價值，常以公共設施來進行促銷，但公共設施不僅牽涉到產權的權屬與總價款的多寡，其後續的管理使用方面也很重要，在高品質的住宅都會區內更是不可或缺的一環，但須注意所分攤面積的大小管理中心及社區巴士所有權之權屬等相關事宜。

十、應時產品：
適合基本需求的大眾化產品，如三十坪左右之公寓第一戶需求換屋而求及第二戶需求的產品，不管是買方或賣方都是比較不受市場景氣左右，相對風險較低而一些不合時宜的產品，如工業大樓、辦公廠房、工業區住宅、住宅區辦公室及重疊別墅等之缺點，甚至不僅賣方不易銷售，買方亦難有實惠當然不宜購置。


從事任何投資，都得先認清整個大環境，房地產亦不例外，並且尤應掌握市場之大勢，此外亦須考慮人口增加，交易熱絡，無餘屋，文教區，交通建設以及公共投資等基本因素，但其大原則即是順勢而為，如此就算步入不景氣階段，亦不致於掉入購屋陷阱。